Газета Glavred.Today

Срочно требуются новые жители. Ваш Зеленоград

Срочно требуются новые жители. Ваш Зеленоград
Март 30
14:47 2016

Kochubey

Владимир Кочубей

В этом году исполнится 48 лет с тех пор, как Зеленоград стал районом Москвы, которым он и оставался до смены статуса на «округ» в 1992 году. Все эти годы поддерживалась изначальная концепция становления Зеленограда как центра электронной промышленности. Создавались особые зоны льготного налогообложения, технопарки, бизнес-инкубаторы. А город потихоньку рос.

«Город потихоньку рос»… Именно в этой фразе содержится суть той ситуации, что складывается здесь на первичном рынке. Об этом мы и поговорим подробнее.

Во-первых, Зеленоград так и остался «городом», в том числе из-за своей 20-километровой удалённости от МКАД. Он не воспринимается как полноценный район Москвы ни местными жителями, ни жителями области. Скорее, Новые Химки или Люберцы претендуют на принадлежность к «столичному целому».

Между тем, восприятие определяет портрет покупателя жилья. Например, в новостройках ближнего Подмосковья половина сделок – это москвичи, ещё треть – жители разных городов области. В Зеленограде же, как признаются продавцы, 90% покупателей – местный коктейль с долькой соседних населённых пунктов.

Во-вторых, «рос потихоньку». В начале 2015 года население ЗелАО составило 229,9 тыс. человек. Префектура сообщает о естественном приросте на 1 112 чел. за прошлый год, отмечая, что это самый высокий показатель за последние семь лет. Всплесков миграционной активности нет. В полном соответствии таким темпам прибавляла и жилая застройка. По данным Мосгорстройнадзора, за 2013–2014 годы в Зеленограде сдали 305,7 тыс. кв. м жилья.

Теперь, когда мы перечислили важнейшие факторы, влияющие на развитие Зеленограда, перейдем к категориям, требующим более подробного анализа.

Особенности жилищного фонда и обеспеченность жильём.

Зеленоград – город «молодой». Его особенность – это низкая доля ветхого и аварийного жилья. По отчётам «Мосстата» за 2013 год, она составляет 0,16% жилищного фонда. При этом общий объем фонда оценивается в 5,16 млн. кв. м, или 22,5 кв. м/чел. Для справки: среднее значение по Москве – 19,4 кв. м/чел. Как показывает практика, цифры, близкие к «зеленоградским», при низкой доле «некачественных» площадей не позволяют рассчитывать на существенный потенциал спроса на новостройки.

Зеленоград

Баланс спроса и предложения: продать нельзя увеличить.

Справедливости ради отметим, что на территории самого Зеленограда основная часть предложения первичного рынка приходится всего на два проекта: ЖК «Жемчужина Зеленограда» и ЖК «Зелёный Бор». Однако город давно стал центром агломерации с соседними населёнными пунктами Солнечногорского района: посёлками и деревнями Андреевка, Брёхово, Рузино, Елино. Смогут ли 12,5 тыс. их жителей повлиять на ёмкость рынка?

Словно вопреки расчётам, в 2014 году в ЗелАО и окрестностях активизировались застройщики. Выводились и оглашались новые проекты один масштабнее другого. На сегодняшний день предложение формируют семь объектов (из гонки выбыла новостройка ГК «СУ-155» в Елино), в рамках которых планируется построить почти 42,0 тыс. квартир или 2,44 млн. кв. м жилья. Это половина от всего объема жилья в нынешнем Зеленограде, который строился 57 лет.

Но ведь важно не только построить, но и продать. Покупает недвижимость трудоспособная, экономически активная часть населения. Это 60% агломерации или 145,4 тыс. человек. По факту покупку совершает домохозяйство, а не индивид. Учитывая погрешность на «одиноких», получаем 80,8 тыс. «семей».

Вернёмся к потенциальному предложению. Учитывая плановые горизонты проектов, в период 2015–2020 годов девелоперам предстоит продать 70% от указанного объёма, или 29,6 тыс. квартир на 1,67 млн. кв. м жилья.

Получается, что застройщики предполагают за 5 лет переселить к себе треть агломерации «Зеленоград». Между тем новостройки не единственный участник рынка жилой недвижимости. Важно помнить о вторичном сегменте, коттеджах, таунхаусах. А этого добра в 20–25 км от МКАД предостаточно.

Туда-обратно

Москомстройинвест с ноября 2014 одобрил семь ГПЗУ по Зеленограду и окрестностям на 925,2 тыс. кв. м квартир и 35,0 тыс. кв. м апартаментов! Видимо, застройщиками не ставится первостепенный вопрос маркетинга: а нужен ли конкретной аудитории этот продукт в таком количестве?

Расчёт на то, что спрос будет питаться за счет локаций-доноров дальше Зеленограда, тоже вызывает вопросы, особенно учитывая соседство с Химками – одним из самых застраиваемых подмосковных городов, в котором есть новостройки с такими же сроками сдачи и ценами, но в два раза ближе к МКАД.

Причём транспортная доступность перестаёт быть просто условием комфортного и быстрого маршрута дом-работа. Всё явственней встаёт вопрос расходов на этот маршрут. А ведь, по словам префектуры ЗелАО, ежедневно в Москву и обратно ездит более 40 тыс. зеленоградцев! Без учёта студентов – это 25% того самого экономически активного населения. И те, кто говорят о привлекательности локации после запуска платной М-11 или скорой электрички «Ласточка», — лукавят, не афишируя цены такого «удовольствия».

Например, плата за проезд в будний день туда–обратно по отрезку «Зеленоград-Москва» трассы М-11 составит 750 рублей. Или от 15 750 руб. в месяц, и это только до МКАД. Тем, кто работает ближе к центру столицы, в ее южных районах или, не дай бог, в зоне платных парковок, придется платить дороже.

Скоростная электричка «Ласточка», несмотря на попытки позиционировать её как «наземное метро», остаётся электричкой. Точно так же, как раньше, приходится следить за расписанием и плутать переходами, выходя из реальной подземки. При этом за сокращение времени пути на 50% по сравнению с обычным электропоездом, цена билета «Ласточки» выше на 70%: 170 против 102,5 руб. В месяц придётся выложить 7480 руб., без учёта расходов на другой транспорт.

Зарабатывают ли зеленоградские специалисты больше, чем московские? Нет. Вообще, работать в Москве и жить дальше 15 км от МКАД становится всё накладней. Удастся ли снизить маятниковую миграцию и привлечь в город новых жителей путем строительства технопарков, которое декларирует администрация ЗелАО? Возможно, на это и уповают девелоперы жилья. Однако в перспективе пятилетки такой сценарий маловероятен, в отличие от риска затоваривания новостройками.

Фото с сайта Testcamera. Коллаж — Марта Савенко. В коллаже использованы рендеры новостроек Зеленограда:

  • ЖК «Зеленоградский», застройщик ЖилИно, построен, срок сдачи ГК: 1-й квартал 2016
  • ЖК «Мелодия леса», застройщик ГК «Сапсан», срок сдачи: от 1-го квартала 2016 до 2-го квартала 2017, есть сданные
  • ЖК «Жемчужина Зеленограда», застройщик ГК «Мортон», сдача ГК: 4-й квартал 2016
  • ЖК «Новый Зеленоград», застройщик ICON Development, сдача ГК: 4-й квартал 2016
  • ЖК «Зеленый бор», застройщик «Промстройинвест-М», построен, сдан
  • ЖК «Уютный», застройщик «Альтстрой», срок сдачи ГК: 4- квартал 2015
  • ЖК «Митино Дальнее», застройщик ГК «Комстрин», сдача ГК: от 2-го квартала 2016 до 2-го квартала 2018, есть сданные
  • Мкр. 20, застройщик «Мосреалстрой», построен, сдан
Share

Свежие статьи

комментария 3

  1. Мария Хмелевская
    Мария Хмелевская Июнь 20, 19:44

    Пресловутая платная транспортная доступность — проблема многих отдаленных районов Москвы. Транспортные расходы в месяц на семью из двоих человек могут превышать стоимость аренды квартиры в Москве.

    Ответить на этот комментарий
  2. PannaCotta Июнь 20, 21:09

    Сколько мы слушаем о технопарках и о том, как они решат проблему маятниковой миграции. Интересно, как? Мы что, все начнем работать в этих парках, по мудрому плану правительства? А трудовую повинность они ввести заодно не планируют?

    Ответить на этот комментарий
  3. Oleg Сентябрь 23, 22:01

    С интересом прочел эту, весьма неплохую статью. (Тут — Есть аналитика)
    ***************
    Похоже, что для Зеленоградцев — транспортная «доступность» Москвы
    Это как некий «тяжкий Крест»!!!
    (И Как «Расплата» — за возможность жить в «Лесу»)
    Будь то — Советское время
    Будь то — уже нынешняя эпоха «Дикого Капитализма»
    *********
    Что я, в 80-е, мотался в Столицу — в «битком» забитом 400-м (!), когда учился
    Что сейчас — уже новое Поколение
    А в принципе — Все…Без разницы!
    NB: Кстати..про т.н. «легкое Метро» в Зеленоград
    (а тогда он назывался «Монорельс»)
    нам рассказывали — еще в Школе!
    А это был, пардон, 1975-й год
    И Смех, И Грех@
    **************
    Очень «достается» жителям Зеленограда
    — в транспортном плане…

    Тяжела ты, Шапка Мономаха!@

    Ответить на этот комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Октябрь 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Фев    
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031