Газета Glavred.Today

Снос в условиях турбулентности

 Последние Новости
  • Дипломатичный КрымКрым хоть и присоединился три года назад к России, остается особенным регионом, живущим в своем [...]
  • Офисная сага: поход за шампанскимМы продолжаем серию публикаций об истории формирования и развития офисного сегмента в России. В первой [...]
  • Офисная сага: тучные годы чудесныеДавно уже российские аналитики не были так усердны в поисках хоть малейших признаков экономического выздоровления: [...]
  • Голубые метрыСобирая материал о возвращении инвесторов на столичный рынок недвижимости, мы сами удивились тому, что доля [...]
  • Продажные круассаныВ кризис некоторые застройщики сокращают бюджеты на рекламу и PR, но их более дальновидные коллеги [...]
Снос в условиях турбулентности
Апрель 20
12:33 2017

Законопроект об особенностях реновации жилищного фонда в Москве, несмотря на критику Совета при президенте, указывающую на то, что и так очевидно – нарушение конституционных прав граждан – сегодня будет рассмотрен Государственной думой в первом чтении. При этом только вчера в Москве прошли слушания в разных районах, потенциально попадающих под снос, и едва ли депутаты успеют проанализировать их результаты.

Многие считают, что этот проект поддерживает некое «строительное лобби», которому нужны хорошие площадки под снос. А старые дома как раз в большинстве своем такие площадки и занимают. Но главный редактор Газеты Glavred.Today задался вопросом: а нужно ли это рынку на самом деле? И выгодно ли?

Руслан зе бест

Руслан Дзкуя

Рассказывают, что раньше были бабушки, которые в каждом решении властей видели смысл и находили ему приличествующее случаю оправдание. Вероятно, оттого, что у меня не было бабушек, я вырос в твердом убеждении, что если и есть на свете что-то совершенно бессмысленное, так это решение, принимаемое очередным градоначальником.

С годами выяснилось, что я был неправ. У каждого Указа, равно как и Распоряжения, есть своя причина. Она-то и вызывает те разрушительные последствия, которые мы с надлежащим смирением (или вовсе без оного) наблюдаем в окружающей нас действительности.

В природе человека – предаваться рефлексии и задаваться вопросом: отчего так, а не иначе? Также будучи человеком, и я вослед первому поэту России вопрошаю:

Зачем крутится ветр в овраге,
Подъемлет лист и пыль несет,
Когда корабль в недвижной влаге
Его дыханья жадно ждет?…

Последние инициативы, предложенные московским управителем, вызвали брожение умов. К чести сограждан, немного нашлось таких, кто почел решения власти за благо.

Снос – он и в Африке снос. Однако же отправиться из центра столицы в Нью-Васюки – удовольствие особенно сомнительное. Отчего граждане, лишь прослышав о таковой перспективе, тут же начали организовываться и объединяться.

Поскольку цель моя – анализировать происходящее на рынке, а не писать статьи на морально-нравственные темы, оставим гражданский протест в стороне. И сосредоточимся на самом для меня любопытном: причинно-следственных отношениях, вызвавших данное решение столичной власти, получившей уже одобрение на высшем уровне.

Февральская революция

На очередной встрече между президентом и мэром Москвы (она как раз имела место в феврале) последним вдруг была озвучена инициатива: совсем убрать из столицы всяческие устаревшие пятиэтажки.

Цифры, обнародованные мэрией, впечатляли: в программу сноса собираются включить 25 млн (!) квадратных метров, которые, по утверждению мэрии, являются ветхим и аварийным жильем. А это 8 тысяч домов, в которых живут 1,6 млн. человек.

Суммарно реновация затронет 500 (!) кварталов, а предварительная стоимость программы составит 3,5 трлн рублей.

Особо подчеркну, цифры все это официальные, то есть получены они в результате расчетов, а, стало быть, мэрия вполне отдает себе отчет, какой сложности задачу собралась решать. Во всяком случае, должна бы отдавать.

U9ztcbmByteXGsTbFAlRX8zXctBjmmRG

Президент данную инициативу одобрил, и в самые короткие сроки был разработан законопроект № 120505-7 (О внесении изменений в закон РФ «О статусе столицы РФ» и отдельные законодательные акты РФ в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице РФ – городе федерального значения Москве»). В народе его, конечно, сокращают — и говорят: «закон о сносе», «закон о реновации» или даже «сносный закон».

В четверг, 20 апреля, то есть уже сегодня, данный законопроект будет рассмотрен Государственной думой, и, честно говоря, мало сомнений в том, что в целом он будет одобрен.

А это значит, что, с одной стороны, в столице откроется колоссальный по своим объемам рынок, с другой – миллионы граждан окажутся в условиях турбулентности, влиять на которую они смогут в той же степени, в какой на нее могут влиять пассажиры авиалайнера.

Согласно положениям законопроекта (если говорить просто, без эвфемизмов), любой дом может быть признан ветхим и аварийным, соответственно, жители его без разговоров отправятся туда, куда им будет предписано. Причем, что особенно важно, московские власти всячески подчеркивают, что переселенцы получат новое жилье метр в метр. Это значит, что они собираются делать вид, что оценки жилья (на которую влияют такие параметры, как локация, транспортная доступность и прочее) – не существует.

Было две комнаты с видом на Москва-реку – получите две комнаты с видом на пустырь или промзону. А то, что новые две комнаты фактически стоят в два раза меньше – ваша забота.

Разумеется, подобный подход чреват социальными потрясениями, и я сомневаюсь, что столичные власти будут предпринимать что-то существенное до президентских выборов. Но ведь им, в сущности, спешить некуда. Они собираются жить вечно, в отличие от нас.

Верхи не хотят, низы не могут

История Москвы складывалась таким образом, что она, столица наша, всякий раз перестраивалась самым варварским способом. А именно: одно сносили, другое заново строили. И было так еще во времена Российской Империи.

Поскольку к концу ХХ века Москва стала признанным достоянием российской (а отчасти и мировой) культуры, то очередной снос с последующей застройкой, произведенный командой Лужкова, вызвал массовый, и отнюдь не политический, протест.

По целому ряду причин опыт пришлось приостановить, но вот сейчас, похоже, пришло время его продолжения.

Власть не хочет больше жить так, как жила раньше. Она хочет сносить, строить и зарабатывать. Народ же фактически не имеет легальных способов действенно повлиять на решение властей.

И это, еще раз скажу, ситуация опасная. Перестроить 500 кварталов (и это притом, что за плечами у нас уже четверть века переустройств) – значит в корне изменить облик Москвы. Можно ли это делать без общественного обсуждения? Без привлечения профессионального, прежде всего архитектурного сообщества? Да, обсуждение вроде как есть – но не будет ли оно, как водится, превращено в имитацию обсуждения?

Стоит заметить, что рынок строительства и недвижимости с некоторой растерянностью отнесся к складывающейся ситуации. Конечно, и от застройщиков, и от инвесторов, и от риэлторов, и от финансистов, было бы странно ожидать активного несогласия. А некоторые и вовсе заговорили о том, что именно строительная отрасль лоббирует этот проект. Речь идет о крупнейшей программе, которая сотни тысяч человек обеспечит работой, а сотни – стабильными и немалыми доходами. Хотя все понимают, что ситуация как с локтем: хоть он и близок, а все-таки лучше его не кусать.

Единственная организация, которая внятно выразила свое отношение к инициативе – Московский союз архитекторов. На заседании Совета по градостроительному развитию Москвы, которое прошло 7 апреля, была принята резолюция, заслуживающая хотя бы частичного цитирования:

vrez

Думается, уже одних этих соображений должно быть достаточно, чтобы подтолкнуть власть к осторожности. Однако жизненная опытность подсказывает, что мы чаще всего думаем о власти лучше, чем она есть на самом деле.

Пилите, Шура, пилите

Сама по себе идея очередной столичной реновации рождает, на мой взгляд, целый ряд многоаспектных проблем. На первое место я бы поставил резкое изменение облика столицы. Второе – неминуемое изменение условий жизни огромного числа жителей (а кроме того, изменение социокультурного состава населения). Есть и третий вопрос, который меня, признаться, занимает особенно. Ну, хорошо, снести старое жилье – дело реальное. Построить новое – уже сложнее, но тоже задачка решаемая.

А вот удастся ли вновь построенное жилье продать? Да еще по цене, на 25-30% превышающей цену жилья, подлежащего сносу, о чем прямо сказал Сергей Собянин?

У нас есть кому продать 50-70 млн квадратных метров по вполне приличным ценам? Если, конечно, не рассматривать вариант, упомянутый Александром Сергеевичем Пушкиным: «Все флаги в гости будут к нам»? Впрочем, и за счет иммиграции спрос будет сформирован, но, скорее всего, совсем на выселках. А новое жилье, о котором мы тут дискутируем, планируется строить на площадках, которые скорее подойдут для домов бизнес-класса, нежели дешевых панелек.

Откуда же возьмется столько состоятельных покупателей?

Эксперты на счет экономической целесообразности планирующейся реновации высказывают немалое сомнение.

Вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству Валерий Казейкин отмечает, что в среднем по стране объем непроданных квартир превышает 26%. Понятно, в Москве ситуация получше (хотя есть отдельные совсем уж неудачные проекты), но опасность затоваривания есть и здесь, особенно учитывая и без того рекордные темпы строительства.

Председатель международного инвестиционного клуба «Интеграция» Ирина Радченко считает, что

если в ближайшее время цены и спрос не пойдут вверх, то некоторые застройщики вынуждены будут замораживать объекты, так что они однозначно были бы заинтересованы в программе.

А вот что касается платежеспособности, без чего всякая программа обречена, тут есть о чем как следует подумать.

Как замечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина, «на рынке сейчас рекордный объем жилья – в реализации находится более 2,5 млн. квадратных метров». То есть рынок новостроек и так высококонкурентен и насыщен жильем абсолютно разных параметров из разных сегментов.

Выход такого большого дополнительного объема приведет к снижению цен и повышению конкуренции – считает эксперт, – так как в текущих экономических условиях невозможно вывести такой объем, даже если речь идет о поочередной реализации программы, без влияния на цену.

Директор компании «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев как о вполне реальной возможности говорит о «перенасыщенности рынка предложением», что приведет к усилению конкуренции и замедлению продаж по менее ликвидным объектам, «ведь еще нужно где-то «взять людей», чтобы заселить все эти объемы жилья».

Впрочем, коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов предлагает отталкиваться от тезиса, что «Москва – это последний город России, в котором перестанет продаваться и покупаться жилье». Поскольку тренд на децентрализацию деловой жизни и экономики не прослеживается, отмечает эксперт, то

в ближайшие десятилетия Москва останется экономическим центром страны, а, значит, спрос на жилье сохранится на адекватном уровне при любых обстоятельствах.

Исходя из этого, говорит Иван Татаринов, продать новое построенное жилье даже в больших объемах удастся, вопрос в том, сколько времени это займет.

С другой стороны, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев напоминает, что в Москве средняя обеспеченность жильем составляет 20 кв. м на человека, тогда как в Германии и Франции эта цифра равна 40 кв. м, а в США – 70 кв. м. Таким образом, эксперт оценивает потенциальный спрос на жилье в Москве в 240-600 млн кв. м при существующем объеме жилищного фонда в 240 млн кв. метров. В итоге, по расчетам Blackwood, госпрограмма реновации, в рамках которой предполагается снос 25 млн кв метров и вывод на коммерческий рынок еще 30-50 млн кв. метров жилья, повысит обеспеченность горожан жильем на 30%, до 25 кв. м на человека.

А может, обойдется?

Когда думаешь о том, какой уровень задач предстоит решить, при том, что к реализации программы готовы приступить вот-вот, а о ее глубокой проработке не говорят даже в программе «Время», первое, что приходит на ум – панамская афера со строительством одноименного канала. Огромный, разрекламированный проект, ставший символом грандиозного надувательства. Реновация Москвы, как и строительство Панамского канала – масштабные идеи со своими подводными камнями. Панамский проект обернулся крупнейшим финансовым скандалом, реновация Москвы – пока неизвестно, чем закончится, но подозрение, что дело нечисто, закрадывается сразу.

Ну нельзя в такой огромной и сложной стране, как Россия, в таком мегаполисе, как Москва, с такой лихостью подходить к решению сложнейших экономических проблем!

И если эксперты все-таки высказывают осторожный оптимизм по поводу грандиозной программы, так оттого лишь, как мне кажется, что надеются на ее долгое исполнение. (А там, глядишь, либо ишак сдохнет, либо шах передумает).

Москвичи против сноса (против закона о реновации)

Как справедливо замечает директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергей Нотин, «снести и построить можно что угодно, у городского строительного комплекса для этого есть достаточные компетенции». Однако вопрос востребованности высвобождаемых участков зависит от сроков реализации программы, а они, вероятно, составят не одно десятилетие. Эксперт предлагает подумать над тем, какой политики собираются придерживаться московские власти? То есть, до какого предела они планируют развивать столицу? Например, в агломерации Сеул-Инчхон, говорит Сергей Нотин, проживает едва ли не половина населения Южной Кореи. При всем глубоком уважении к истории и культуре корейского народа, очень не хочется, чтобы наше развитие шло в том же направлении.

«Проект рассчитан не на пару лет, а на десятилетия», – подчеркивает Александр Шибаев. Он напоминает, что первая программа сноса, в рамках которой было снесено в четыре раза меньше (!) пятиэтажек, длится с 1999 года и до сих пор не закончена. Так что даже при увеличении темпов в два-три раза Москве понадобится 20-30 лет для реализации анонсированной программы.

«Осуществление программы мы считаем реальным в перспективе 10-15 лет, – таково мнение Ивана Татаринова. – Но для ее успешного проведения городу придется привлекать девелоперов на максимально выгодных для них условиях». О том же говорит и Наталья Шаталина: «Площадки под застройку будут покупать крупнейшие девелоперы, контроль над этим возьмет на себя государство, заинтересовывая девелоперов различными преференциями». По ее мнению,

столь масштабную программу реализовать исключительно рыночными силами будут невозможно, скорее всего, речь будет идти о государственно-частном партнерстве. А исключительно рыночный подход приведет к однозначному затовариванию рынка, считает эксперт.

Дополнительным фактором сбалансированности рынка может стать тенденция по переориентации девелоперов из классической схемы строительства (покупка участков с последующей застройкой) к схеме сотрудничества с городом по инвестконтрактам, – считает Александр Шибаев. Он указывает, что уже появилась информация о возможном отказе одного из лидеров девелоперского рынка московского региона, компании ПИК от новых проектов в пользу программы сноса пятиэтажек.

Пожалуй, где-то здесь и кроется основная суть всего проекта. Он выгоден всем его активным участникам. Будет построен (и продан) огромный объем жилья. Власть сохранит (и приумножит) свой контроль над рынком. Заодно несколько поменяется контент столицы, то бишь состав населения. А то больно много вольнодумцев тут появилось. Кроме того,

появляется законная возможность в любом приглянувшемся месте формировать отличные участки, с тем, чтобы потом с выгодою их продавать. Это вам не точечная застройка, когда новые дома втискивали в уже сложившуюся среду. Все, что мешает, будут убирать.

Что касается лиц, невольно вовлеченных в происходящее, то есть граждан, имеющих неосторожность проживать в домах, подлежащих сносу, то их мнение мало кого интересует, хоть власти и старательно декларируют с телеэкранов обратное.

Собрание жителей Старого Марфино против сноса пятиэтажек

Небольшая, робкая надежда на лучшее все-таки есть. Замечу, что на недавнем обсуждении законопроекта в профильном комитете Совета Федерации сенатор Дмитрий Азаров выразился в том смысле, что в этом документе никак не прописана необходимость учета мнения граждан при переселении их в тот иной район Москвы, а вообще-то эта процедура должна быть обозначена именно на законодательном уровне.

Не знаю, частная ли это инициатива сенатора или власть таким образом оставляет себе пространство для маневра. Не исключено, что мнение Азарова так и останется его мнением. Потому что, как сказано было поэтом,

... ветру и орлу,
И сердцу девы нет закона…

А власть у нас переменчива как ветер, свободна, как орел и своенравна, как сердце девы.

Фотографии: pixabay.com, источники фото: «Москвичи против сноса»maysuryan.livejournal.comkremlin.rupolytika.ru, старое Марфино против снова пятиэтажек

Коллаж: Биба Бекжанова

Свежие статьи

0 Комментариев

Пока еще нет комментариев!

Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Поиск по сайту:

Август 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Июл    
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031