Газета Glavred.Today

Рычаг против тины

 Последние Новости
  • Офис с иголочкиПоследние годы количество высококлассных офисов shell&core в Москве стремительно уменьшается: все больше компаний выбирает готовые [...]
  • На стену с пистолетомС замедлением роста рынка недвижимости снижение показал и связанный с ним рынок строительных материалов. Однако [...]
  • Вредная пятница. Товарищам потомкамКогда я был маленьким мальчиком и гордо теребил свой пионерский галстук, всё вокруг было устремлено в [...]
  • Вредная пятница. А был ли рынок?Не так давно мы публиковали статьи о возвращении инвесторов на столичный рынок жилья и об объектах, [...]
  • Рог изобилия во время чумыРынок элитной недвижимости продолжает удивлять: новые проекты выходят с невероятной для этого сегмента частотой, при [...]
Рычаг против тины
Апрель 05
10:12 2017

Инвесторы на рынке жилья – одна из самых горячих тем в профессиональном сообществе. У экспертов даже разное понимание того, вернулись они или нет, что уж говорить о том, имеет ли смысл им инвестировать. Не так давно у нас и вовсе вышла радикальная колонка, где говорилось о том, что время инвесторов вышло. Но нашелся все-таки человек, который решился с этим заявлением поспорить – ему слово.

Kotrovskiy1-sm-border

Дмитрий Котровский

Я убежден, что инвесторы на рынке сейчас есть, особенно в ценовых классах бизнес и выше. Пару лет назад приходилось слышать от коллег, что с рынка ушли частные инвесторы. А без инвесторов рынок покрывается тиной.

Инвесторы – этот тот рычаг, который придает динамику спросу, продажам, ценам. Покупатели «для себя» более инертны и менее рискованны, нежели люди, которые хотят не только вложить свои деньги, но еще и заработать.

Как инвесторы сейчас выбирают новостройки? Обращают внимание на перспективы развития района, так скажем, локационную доступность – причем не только актуальную, но и перспективную. Они грамотно оценивают риски недостроя – мы видим, что многие идут в уже построенные проекты, по которым практически не было роста цен за последние год-полтора. Это позволяет приобрести готовый к эксплуатации актив практически по стартовой цене, а таких проектов на рынке сейчас много.

Еще один фактор, на который они обращают внимание – это какие-то отличия, отстройка от конкурентов, «небезликость». Инвесторам сейчас нужна не просто квартира, не просто метры на этаже, им нужна особая инфраструктура или хотя бы архитектурная концепция. Современные инвесторы бегут от муравейников. Они понимают, что чем больше одинаковых предложений в ближайшем окружении, тем менее ликвидным будет актив и на рынке продажи, и на рынке аренды.

За последние шесть-девять месяцев доля тех, кто покупает недвижимость не для того чтобы в ней жить, увеличилась. Например, по нашим проектам мы видим рост примерно до 15-17%.

В основном сейчас на рынке действуют инвесторы-сохранители, а не те классические инвесторы, которые хотят получить доходность.

Но о доходности в недвижимости сейчас можно говорить. В худшем случае она будет немногим выше стоимости денег. В лучшем – в разы превысит доходность по банковским депозитам.

Поведение тех самых инвесторов-сохранителей сегодня обусловлено тремя основными мотивами. Первый – это нестабильная ситуация в банковском секторе и снижение ставок по депозитам. Банки уже прошли кризис ликвидности и не нуждаются в наращивании денежной массы на депозитах, при этом надежность банковской системы оставляет желать лучшего.

Второй мотив – это изменения курса валют. По нашим ощущениям, именно инвесторы-валютчики составляют сейчас наибольшую долю тех, кто рассматривает покупку недвижимости как актив, а не как место для жизни. Понятно, что такие «валютчики» наиболее чувствительны к изменению курса. Для таких покупателей актуальны предложения покупки уже построенной квартиры с гарантированным кеш-бэком на уровне 12%. По нашим подсчетам, это та разница, которую покупатель может потерять либо заработать за год, если он будет оставаться в валюте и занимать выжидательную позицию.

Сейчас задача застройщиков – работать с сомнениями инвесторов, сопереживать им, снимать любые возражения и предлагать компенсацию в любом случае, независимо от перспектив волатильности курса доллара или евро.

Для этого аналитики должны рассчитать показатели возврата инвестиций, а также возможные потери при падении курса доллара. Мы предложили подобную акцию в декабре прошлого года, когда это было особенно актуально, так как на рынок активно начали выходить как раз те, кто «высиживал» доллары с 2014-2015 годов.

Еще один немаловажный мотив, влияющий на поведение любого потенциального инвестора – это расходы на содержание (при владении или арендном бизнесе) и расходы при возможной перепродаже актива. Сюда входят коммунальные платежи, эксплуатационные платежи, а также налог на имущество и налог на доход физических лиц. Именно эти факторы за последние три года сложились для покупателей не самым благоприятным образом. Как мы знаем, имущественный налог теперь привязан к кадастровой стоимости жилья и в перспективе пяти лет будет расти, а срок перепродажи с обязательной уплатой НДФЛ (13%) еще два года назад был увеличен до пяти лет.

Оценивая перспективы владения недвижимостью, многие инвесторы понимают, что теперь это не только право, но и обязанность, которая требует постоянных издержек.

Почему я думаю, что у инвестиционных покупок есть потенциал? Все просто: ценам уже некуда падать и есть куда расти. Мы уже больше года на ценовом дне. Ресурс для дальнейшего снижения цен исчерпан.

Дальше может быть стагнация, а может быть плавный рост в пределах инфляции. Даже при колоссальном затоваривании застройщики не будут «уходить в минус». А повышать цены придется хотя бы потому, что при замедлении динамики продаж все равно остаются расходы на строительство, содержание, продвижение, операционную деятельность и обслуживание кредитов.

Фотографии: pexels.com, pixabay.com

Коллаж: Биба Бекжанова

Свежие статьи

1 Комментарий

  1. Марта Савенко
    Марта Савенко Апрель 06, 22:56

    А почему уважаемый автор не хочет рассмотреть зарубежные примеры? Как насчет Японии, Испании? Откуда такая уверенность, что инвестиции в недвижимость непременно принесут доход, если цены продолжают снижаться? И почему уважаемый автор не допускает, что поднимать их девелоперы не смогут — просто потому, что изменилась конъюнктура? Можно сколько угодно заявлять, что ах и ох, расходы на строительство и все такое — но и по таким ценам покупательского бума нет, а что будет, если он вырастет? Да и инвестиции теперь не те — они обременены новыми налогами, расходами на содержание недвижимости, которые, как известно, растут. Замораживаем актив на 5 лет — и вот на 5 придется умножать ежегодные траты. А что в нашем царстве-государстве будет через 5 лет, не возьмется сейчас предсказать ни одна пифия.

    Ответить на этот комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Январь 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Дек    
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031