Газета Glavred.Today

Режем по жилому

Режем по жилому
Февраль 28
10:03 2017

Разные классы недвижимости это словно разные миры, и даже тенденции в них зачастую противоположные. Покупатели жилья в элитных комплексах и проектах бизнес-класса уже не хотят жертвовать простором, как было на пике кризиса, и теперь просят объединять несколько квартир. А вот в новостройках комфорт-класса все еще идет так называемая оптимизация: метры урезаются, комнаты объединяются. Какие же площади выбирают покупатели жилья, нужна ли им отделка, сколько комнат должно быть в квартире – участники рынка рассказывают о своем опыте продаж.

Sakharova-sm

Екатерина Сахарова

Время – деньги

Начнем с разговора об элитном жилье: в этом сегменте покупатели не ограничены в средствах и могут выбирать именно то, что хотят. А хотят они иметь просторные квартиры для собственного использования.

По словам Дениса Попова, управляющего партнера компании Contact Real Estate, наибольшее количество продаж в настоящее время сосредоточено в площадях диапазоном от 100 до 150 кв. м: на такие метражи в новостройках высокой ценовой категории приходится порядка 37% сделок. Эксперт также отмечает рост спроса на большие квартиры площадью от 300 кв. м.

Рисунок 1

Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome считает, что самый востребованный запрос формулируется даже более узко и четко: 120–130 кв. м. При этом покупателям элитного жилья нужны две полноценные спальни, просторная кухня-гостиная или столовая.

Уже началась обещанная нам революция в виде увеличения доли проектов с отделкой: за 2016 год предложение элитных квартир и апартаментов с чистовой отделкой выросло вдвое.

По подсчетам аналитиков агентства Tweed, сейчас доля апартаментов и квартир с отделкой в премиальных новостройках составляет 21%. «Мы заметили повышенный интерес покупателей элитной недвижимости в Москве к квартирам и апартаментам с отделкой. Можно предположить, что в 2018 году доля таких лотов достигнет максимума, при самых смелых прогнозах все премиальное предложение, выходящее на столичный рынок, будет с отделкой», — считает Ирина Могилатова, генеральный директор Tweed.

Рынок уже готов к тому, чтобы переориентироваться на такие предложения, полагают аналитики.

Если раньше покупатели элитного жилья предпочитали делать ремонт сами, то теперь жены состоятельных людей все реже настаивают на том, чтобы реализовывать свои «дизайнерские амбиции».

Одновременно с этим выросла ценность времени: люди не хотят ждать один–два года, пока их ремонт будет готов, а стремятся жить здесь и сейчас. Наконец, сегодня застройщики предлагают более качественную и продуманную отделку, чем несколько лет назад, и для конечного покупателя она обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт.

Жажда простора

В комплексах бизнес-класса доля отделки пока не является существенной. Но кое-что покупателей жилья бизнес-класса роднит с теми, кто приобретает элитную недвижимость, а именно любовь к простору. Представители сразу нескольких компаний рассказали о том, что их клиенты все чаще просят объединить несколько квартир.

«Самая популярная покупка в жилом комплексе «Династия» — 110–140 метров: объединяются квартиры 2+1 и 2+2», — рассказывает  Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group.

20141222224938323

Эксперт отмечает еще одну интересную тенденцию: увеличение числа ипотечных сделок в сегменте бизнес-класса. «Такие сделки совершаются с привлечением ипотеки в различных комбинациях. Например, одна квартира покупается на собственные средства, две другие — в ипотеку, часто даже в разных банках. Произошло переосмысление ипотеки.

Люди, успешные в бизнесе, хорошо осознают, что сегодняшние 11–12% в ипотеку — это дешевле, чем достать свои из оборота», — говорит Виктор Прокопенко.

В жилом квартале «Резиденции композиторов» аппетиты покупателей чуть скромнее, но там также отметили, что предпочтение отдается большим площадям. «Самыми популярными лотами на данный момент являются трех– и четырехкомнатные квартиры площадью от 88 кв. м», — рассказывает Александр Козлов, директор по продажам компании AFI Development.

По словам первого заместителя генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест» Ирины Прачевой, наиболее востребованными метражами в бизнес-классе являются 40–42 кв. м для однокомнатной квартиры, 63–78 кв. м для «двушки» и порядка 100 кв. м для «трешки». Такие выводы сделаны, исходя из данных о продажах в квартале «Символ».

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп» отмечает, что в Московской области также вырос спрос на более просторные квартиры.

В начале года было больше запросов на трехкомнатные квартиры от 80 метров, хотя традиционно более ликвидными были однокомнатные и двухкомнатные квартиры. 

Семь раз отмерь

Покупатели жилья попроще, может, и рады бы тоже приобрести квартиры площадью 120 метров с финишной отделкой, но все чаще вынуждены искать компромиссы, которые уложатся в имеющийся бюджет. Но для начала все-таки хочется отметить позитивную тенденцию.

В комфорт-классе появились покупатели, которые ориентируются не только на метры и стоимость, но и предъявляют новые требования к качеству проекта, что, несомненно, хорошо для рынка в перспективе. 

«Клиенты стали выбирать не только по цене, площади и расположению, но и другим характеристикам: архитектуре, благоустройству придомовой территории, удобству планировок», — отмечает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.

«Сегодня транспортная доступность и наличие социальной инфраструктуры воспринимаются как обязательная составляющая проекта, а не «продающая фишка». А вот такие интеграции, как «умный дом» или отделка от модных дизайнеров, определенно перетягивают часть спроса», — добавляет первый заместитель председателя правления «Баркли» Александр Красавин.

Покупатели жилья комфорт-класса распробовали и новые для них форматы: лофты, квартиры с панорамными окнами, двухуровневые квартиры. Правда, таких предложений в этом ценовом сегменте не так много.

«В 2016 году в два раза вырос спрос на квартиры редких форматов. Если в 2015 году 83% клиентов нашей компании выбирали обычные квартиры, то в 2016 году более 35% покупателей предпочли уже нестандартные варианты», — рассказывает Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group. По ее словам, лидером среди редких форматов жилья стали квартиры с панорамным остеклением или панорамными окнами на лоджиях: их доля составляет около 24% в общем объеме продаж компании. Спросом пользуются эколофты, двухуровневые квартиры, квартиры с высокими потолками и террасами, где также нередко применяется панорамное остекление.

Рисунок 3

Однако, несмотря на появление каких-то новых представлений о том, каким должно быть жилье, покупатели квартир комфорт-класса все еще сильно связаны бюджетом и вынуждены идти на компромиссы. И чаще всего в жертву приносится площадь.

Сколько бы ни смеялись над компактными квартирами-студиями, но они все еще пользуются спросом. Евгения Акимова, говоря о факторах, которые повлияли на рост продаж в ЖК «Новый Зеленоград» в 2016 году, отмечает в том числе мелкую нарезку квартир в новых корпусах. «Мы вывели два корпуса с минимальными площадями квартир от 21–28 кв. м, тогда как в первом корпусе, стартовавшем в 2014 году, минимальная площадь начиналась от 33–36 кв. м. Благодаря этому нам удалось снизить бюджет покупки, что увеличило интерес к проекту», — рассказывает эксперт.

«Однокомнатные квартиры и студии наиболее популярны у покупателей сегодня — от 27 до 31 кв. м. В последние годы сложилась тенденция к уменьшению площади жилья, оптимизации планировок, и если раньше метраж однокомнатной квартиры составлял 45–50 кв. м, то сейчас это уже 27–32 кв. м, и это стало нормой», — подтверждает заместитель генерального директора ООО «Самолет Девелопмент» по продажам Яна Сосорева.

Интересно, что в Москве средняя приобретаемая площадь однокомнатной квартиры меньше, чем в области.

По данным «Миэль-Новостройки», средняя площадь приобретенных студий и однокомнатных квартир составляет в Москве 30 кв. м, а в Московской области – 39 кв. м. Очевидно, что в Подмосковье метр стоит меньше, и там покупатели не жертвуют важным пространством.

При этом продолжается процесс не только уменьшения, но и оптимизации: комнаты объединяются, чтобы стоимость жилья стала ниже. Поэтому все большей популярностью пользуются евроквартиры с совмещенной кухней и гостиной. По сравнению с обычными одно– или двухкомнатными квартирами они имеют меньшую площадь и более доступный бюджет покупки. Подобные варианты обходятся примерно на 15–20% дешевле квартир традиционного формата, отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Сам евроформат может быть очень даже неплохим вариантом пресловутой оптимизации, если кухня-гостиная хорошей площади и удачной планировки. Но что будет с теми самыми малюсенькими квартирами, которые сейчас появляются в процессе урезания? Как говорится, поживем — увидим. Но хочется верить, что нормой они все-таки не станут, а девелоперы не будут застраивать целые кварталы такими плодами оптимизации, а будут работать над улучшением качества продукта. Но тут много «но», которые мы все понимаем: экономика должна развиваться, а люди должны иметь достаточно денег, чтобы формулировать и предъявлять требования, а не брать только то, что дают, и то, что могут себе позволить на последние кровные.

В этом материале использованы комментарии, не вошедшие в обзор Марты Савенко «Тормоза для новостроек», который был опубликован 16 февраля 2017 года в приложении «Коммерсантъ Дом».

Ранее в рубрике «Полная версия» была опубликована статья Екатерины Сахаровой «Возвращение блудного инвестора», в которой мы, собственно, разбирались — а вернулись ли инвесторы в Москву, в какие объекты они сейчас готовы вкладываться, и когда ждать притока российских и иностранных капиталов.

Иллюстрации с сайтов: atlas-tr.comevdom.ruмосква-сити.rudomoman.com. Коллаж Татьяна Буянова.

Свежие статьи

0 Комментариев

Пока еще нет комментариев!

Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Январь 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Дек    
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031