Газета Glavred.Today

Пыльное не сдается

 Последние Новости
  • Дипломатичный КрымКрым хоть и присоединился три года назад к России, остается особенным регионом, живущим в своем [...]
  • Офисная сага: поход за шампанскимМы продолжаем серию публикаций об истории формирования и развития офисного сегмента в России. В первой [...]
  • Офисная сага: тучные годы чудесныеДавно уже российские аналитики не были так усердны в поисках хоть малейших признаков экономического выздоровления: [...]
  • Голубые метрыСобирая материал о возвращении инвесторов на столичный рынок недвижимости, мы сами удивились тому, что доля [...]
  • Продажные круассаныВ кризис некоторые застройщики сокращают бюджеты на рекламу и PR, но их более дальновидные коллеги [...]
Пыльное не сдается
Апрель 24
17:08 2017

На рынке аренды элитной недвижимости продолжает наблюдаться дефицит качественных предложений по адекватной цене. Основной спрос приходится на современные новостройки, но старого фонда с устаревшими интерьерами больше. В итоге часть лотов простаивает месяцами, а то и годами, а самые интересные предложения уходят за неделю. Более того, за некоторые лоты арендаторы готовы платить даже больше, чем рассчитывали собственники. 

Руслан зе бест

Руслан Дзкуя

Катя-Катя

Екатерина Сахарова

Пыльные интерьеры

Выбор у арендатора городской «элитки» всегда небольшой, что совершенно неудивительно: сегмент, мягко говоря, не массовый. Поиски осложняются и четко сформулированными предпочтениями клиентов. Наиболее популярная локация предсказуема. Лидерами спроса эксперты называют Хамовники (прежде всего, Золотую милю), Арбат, далее следуют Патриаршие и Чистые пруды, Ленинский, Кутузовский и Ленинградский проспекты.

По данным Point Estate, в марте в пределах ЦАО предлагалось 74% всех арендных квартир, относящихся к высокобюджетному сегменту. За пределами центра лидирующую позицию занимает Западный округ (15%). Остальные округа были представлены единичными лотами в сданных новостройках высокого класса.

Основные параметры элитного жилья в аренду также не изменились. Конечно, всегда есть нюансы, но в целом, запросы арендатора можно сформулировать так: нужна квартира в хорошем доме, с охраной и паркингом, площадью от 60 кв. м для «одиночки» и от 150 кв. м для семьи с ребенком. Кроме того, требуется светлый ремонт, и никакого дворцового стиля. Что, в общем-то, логично: пышность съемного жилья – дурной тон, и наша элита это давно поняла. А вот собственники, среди которых зачастую встречается элита «старой формации» не всегда успевают за спросом.

Как отмечает председатель совета директоров компании Kalinka Group Екатерина Румянцева, внимая настоятельным рекомендациям риэлторов, некоторые собственники делают в квартирах ремонт. «Мы неустанно повторяем, – говорит эксперт, – что качественных квартир в аренду катастрофически не хватает. Никто не хочет жить в несовременных, пыльных интерьерах, даже если в свое время за их оформление были заплачены большие деньги».

По словам эксперта, качественного предложения в аренду на элитном рынке по-прежнему на 20-30% меньше, чем спрос на него.

Из-за недостатка качественного предложения сроки экспозиции сократились. Сейчас они в элитном сегменте составляют в среднем два месяца. В последнее время, в частности весной 2017 года, квартиры хорошего уровня, появляясь в базе агентства, сдаются в течение недели-двух.

При этом дефицит провоцирует некоторых арендаторов предлагать собственникам даже больше, чем они просят за свои объекты.

«В марте было несколько кейсов, когда цена повышалась по инициативе очень заинтересованных клиентов», – говорит Екатерина Румянцева. Размер такого повышения был небольшим, арендаторы готовы были платить на 3-5% больше. Правда, в общем числе сделок доля «аукционных» оказалась невелика: всего около 4%. Доля квартир, арендованных с понижением ценника, была все-таки выше: порядка 25%.

По словам Екатерины Румянцевой, для арендаторов более предпочтительны квартиры в новостройках, чем в старом фонде. Новые жилые комплексы обычно выделяет наличие паркинга, просторные планировки, свежий ремонт, которого не хватает арендаторам в основной массе предложений рынка аренды. При этом размер арендной платы, которую рассчитывает получать собственник, на 10-20% выше, чем для аналогичного жилья в данной локации, но в старом фонде.

При этом, как отмечает эксперт, сегодня мало кто из собственников готов сдавать новые квартиры. «Когда совершались сделки по покупке квартир с целью их сдачи в аренду в конце 2013 года (а именно эти дома сейчас построены и относятся к новому фонду), перед собственниками были перспективы получения прибыли, которые не оправдали себя. С падением долларовых цен многие избрали тактику выжидания, и лишь сейчас часть этих квартир появляется на рынке. Хорошие квартиры в новых объектах элитного уровня могли бы восполнить отставание существующего предложения от спроса», – говорит Екатерина Румянцева.

Год простоя

Элитный рынок – самый консервативный, так что особого разброса цен ожидать не приходится. Специалисты оперируют весьма схожими цифрами. По информации Екатерины Румянцевой, средний чек в сегменте высококлассной недвижимости сохраняется в диапазоне 300-350 тысяч рублей в месяц. Управляющий партнер компании Point Estate Ирина Калинина приводит практически те же данные среднего бюджета предложения: 363 тысячи рублей в месяц. Чуть меньший бюджет называет директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова: 315 тысяч рублей в месяц.

Это цифры весны 2017 года. Но что им предшествовало?

Елена Куликова отмечает, что в 2016 году цены в верхнем сегменте рынка элитной аренды Москвы были достаточно стабильными, а к концу года имело место их незначительное плавное повышение. Ирина Калинина, напротив, полагает, что в целом в течение года элитные ставки немного снижались и произошло это, по ее мнению, вследствие двух факторов:

во-первых, на рынке появилось более дешевое предложение, во-вторых – собственники снизили цену тех квартир, что экспонировались больше шести, а то и 12 месяцев. Скидки доходили до 40%. 

Лидеры по стоимости аренды – Хамовники (525 тысяч рублей в месяц), Арбат (414 тысяч рублей в месяц). Самые низкие ставки аренды зафиксированы в Таганском и Мещанском районах – 218 и 238 тысяч рублей в месяц соответственно.

Динамика цен предложения 2014-2016 годов. Данные Point Estate

Динамика цен

Павел Трейвас, управляющий партнер компании Point Estate, отмечает, что с начала II квартала 2017 года наметилось сокращение сроков экспозиции в целом по рынку, а не только у самых ликвидных лотов, о которых говорилось выше. Эксперт связывает это с сезонным ростом спроса, однако оговаривается, что даже сейчас квартиры с завышенной стоимостью не сдаются вообще. «Они могут предлагаться в аренду и год, и два, но так и не найти своего арендатора», – подчеркивает Павел Трейвас.

По словам руководителя департамента жилой недвижимости компании Welhome Дарьи Самойловой, в настоящее время срок экспозиции квартиры в бюджете 100-250 тысяч рублей – от двух недель до месяца, в бюджете 250-350 тысяч рублей – ориентировочно полтора месяца, более 400 тысяч рублей – может доходить до полугода.

Однако если сравнить помесячную динамику спроса, можно заметить, что в январе даже очень хорошие квартиры по вполне адекватной рыночной стоимости практически не сдаются. В феврале и марте качественный объект «уйдет с рынка» в среднем за месяц. В апреле-мае срок экспозиции также составит около месяца. Но при этом будет сдано больше квартир, поскольку спрос в этот период увеличится: в марте количество запросов возрастает в среднем на 20%. В этом году в элитном сегменте аренды этот сезонный всплеск также произошел. Например, Павел Трейвас рассказывает о том, что в апреле в компании закрыли первые в этом году сделки по апартаментам в ММДЦ «Москва-Сити», которых не было с декабря прошлого года.

В компании Savills рассказали о положительной динамике запросов с января по март 2017 года: за последние три месяца количество обращений увеличилось на 12%.

Богатые тоже торгуются 

Несмотря на дефицит предложений с современными интерьерами, на рынке все равно главенствует арендатор, и его запросы, как справедливо отмечает Екатерина Румянцева, желательно удовлетворять. Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин вспоминает о том, как

одна итальянская семья, успешно выторговавшая себе скидку в 12%, попросила собственника еще и поставить сушильную машину, так как они привыкли пользоваться ей в Италии. И собственник пошел навстречу. 

Но, конечно, и арендатор может проявить снисходительность. Например, если речь идет об элитных квартирах, расположенных в дореволюционных особняках, которые привлекают клиентов. Там, как считает Елена Куликова, допустимы незначительные отступления от элитности в плане охраны, придомовой территории, парковки, состояния входной группы или заметной «амортизации» объекта. Правда, эти отступления обходятся в скидку, которая может достигать 20%.

Вадим Ламин замечает, что арендаторы не просто чувствуют себя более уверенно, но еще и активно торгуются, они «часто приходят на квартиру с более высокой, чем их бюджет, арендной ставкой и пытаются продавить». Иногда получается.

А вот директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова полагает, что многое зависит от собственника. Иногда тот говорит: «Привозите клиента, будем решать на месте». Или бывает так: «Приведите хорошего клиента, я снижу цену». Впрочем, оговаривается эксперт, у каждого собственника свое понимание, что такое хороший клиент. И как бы он ни был хорош, больше 10% скидки таким образом получить невозможно.

Екатерина Румянцева говорит, что скидки возможны при оплате сразу, предоплате за полгода-год, но опять-таки в том случае, если арендатор сумел вызвать симпатию собственника. Екатерина Румянцева называет тот же предел скидки, что и ее коллега Мария Жукова: не больше 10%.

Безусловно, основной причиной снижения цены в процессе переговоров является то обстоятельство, что многие арендаторы поняли, что за те же деньги, которые они платят сейчас, можно позволить себе что-то более интересное. Пересмотр контракта в сторону понижения, а в случае неудачи поиск более дешевого варианта – типичная картина прошлого года, отмечает Ирина Калинина.

Однако всему есть предел, – говорит генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова. По ее словам, в начале этого года было много показов и просмотров, однако «и тон, и условия аренды, и условия договоров были настолько невыгодными для арендодателей, что они просто отказывались от сделок».

Сегодня большинство участников рынка– как собственники, так и арендаторы– очень хорошо ориентируются на рынке недвижимости, говорит Павел Трейвас. И если собственник выставил цену на аренду своей квартиры $10 000 и понимает, что эта цена адекватна рынку, то предложение арендатора сдать ему квартиру за $7000 может его оскорбить. Закрытие таких сделок на сегодняшнем рынке очень редко. «Другое дело, когда арендная ставка составляет $10 000, но арендатор говорит собственнику, что он понимает, что это хорошая цена, но просит скидку 500 долларов в качестве подтверждения лояльности и взаимного уважения. И арендодатель на такие предложения обычно соглашается – это становится хорошим тоном на рынке», – отмечает эксперт.

Не свезем, так скатим?

Есть еще одна любопытная тема, которой стоило бы коснуться в нашем разговоре. Теоретически некоторые девелоперы, не сумевшие продать квартиры в уже сданных домах, могут предложить их для сдачи в аренду. Насколько реальна такая перспектива? Не может ли она стать рыночным трендом и повлиять на сегмент аренды?

По словам Елены Куликовой, на элитном рынке сдача в аренду непроданных объектов в новых жилых комплексах пока не имеет практического продолжения. Но, оговаривается эксперт, эта тема активно обсуждается и может воплотиться  в жизнь в этом году, хотя и не в глобальных масштабах.

Вадим Ламин говорит, что слышал о планах одной серьезной государственной структуры участвовать в этом сегменте, однако, по его мнению, это всего лишь планы, причем, скорее всего, даже чересчур амбициозные.

Маловероятной такую перспективу считает и генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев. «Жилые комплексы с продуманной, обоснованной концепцией реализуются достаточно успешно. – объясняет он. – Трудности испытывают неликвидные проекты или такие, которые, по разным причинам не будут достроены». Поэтому сложно представить, считает эксперт, чтобы застройщики решили заняться другим видом бизнеса, каким является аренда. Скорее, они будут действовать так, как это принято на рынке – снизят цены, придумают какие-то акции, которые улучшат продажи и позволят реализовать оставшиеся квартиры.

О необходимости загодя просчитывать экономическую целесообразность говорит Надежда Хазова. Перед сдачей квартиры в аренду в ней нужно сделать ремонт, то есть приготовить ее для жизни арендатора. При этом надо понимать, что с такой квартирой делать дальше: будет ли она сдаваться с последующим выкупом или нет, отмечает Надежда Хазова. В общем, большой вопрос, стоит ли овчинка выделки.

Единственный эксперт, в целом положительно отнесшийся к данной идее – Мария Жукова. По ее мнению, такая ситуация вполне возможна, и девелоперы могут сдавать через управляющую компанию квартиры, которые не были распроданы. Однако эксперт предостерегает: «Надо понимать, что дом обязательно должен быть сдан, подключен ко всем коммуникациям, и квартиры должны быть с отделкой. Либо квартира может предлагаться в аренду с правом последующего выкупа, где арендная плата будет засчитываться в качестве взносов за жилье».

Фотографии: pixabay.com, pexels.com

Коллаж: Биба Бекжанова

Свежие статьи

0 Комментариев

Пока еще нет комментариев!

Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *


Поиск по сайту:

Июнь 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Май    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930