Газета Glavred.Today

Как помочь «вавилонским башням»

Как помочь «вавилонским башням»
Август 03
18:43 2016

Практикум от Газеты Glavred.Today и Ассоциации АКОН

Гаврош

В первой и второй части расследования противостояния жильцов и управляющей компании в ЖК «Авеню 77» и «Аэробус» мы привели впечатляющие примеры и комментарии специалистов. Теперь настало время разобраться в том, какие существуют пути выхода из таких патовых ситуаций. 

Предъявите ваши права

У граждан Российской Федерации есть права, и есть инструменты реализации этих прав, о наличии которых сами граждане, увы, зачастую не информированы. Не то чтобы эти инструменты тщательно скрывали от населения — просто, мягко говоря, далеко не все готовы принимать ответственность на себя, объединяться с соседями и деятельно включаться в процесс решения общих проблем.

Для тех, кто недоволен работой управляющей компании, а также для самих УК и тех, кто с ними аффилирован, напоминаем: жители многоквартирного дома вправе ее сменить.

В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ управляющая компания ведёт свою деятельность в многоквартирном доме на основании Иллюстрация к статье об управляющей компании 4договора управления с каждым собственником помещений дома. Право на выбор новой УК закреплено в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящен последний, восьмой раздел ЖК — «Управление многоквартирными домами».

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом наступает тогда, когда срок действия договора с прежней компанией подходит к концу. За месяц до истечения срока договора с УК собственники помещений могут направить в эту компанию уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.

Одни зовут Мосжилинспекцию…

Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК. Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно договориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой управляющей компании.

Член правления Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН) Никита Чулочников:

«В типовом многоквартирном доме обычно 200-500 квартир, а инициативная группа – максимум несколько десятков человек. Каждый из них чаще всего может привлечь от двух до пяти соседей по подъезду принять участие в общем собрании собственников. Таким образом, на собрание обычным способом можно собрать одну-две сотни участников. Для типового многоквартирного дома часто этого количества бывает достаточно, чтобы собрать кворум. Однако в больших домах, где квартиры исчисляются сотнями, могут возникнуть несколько инициативных групп, которые становятся самостоятельными центрами силы. Между ними неизбежно возникают конфликты, которые отражаются на остальных собственниках, отталкивая их от непосредственного участия в управлении МКД.

Путей для решения всех этих проблем много, и пожалуй, самый эффективный – обращаться в административные надзорные органы. Иллюстрация к статье об управляющей компании 5Привлечение Мосжилинспекции и составление актов по каждой отдельной неисправности автоматически запускает процесс контроля их устранения. Обратиться в эти органы имеет право каждый собственник, но чем организованнее они будут, тем заметнее будет реакция, тем больше гарантия, что будет создан прецедент. Поэтому первая рекомендация жителям – это призыв объединиться и выступить как можно более широким фронтом. Однако это крайний случай, и до того, как собственники начнут активно жаловаться в Мосжилинспекцию, имеет смысл установить контакт непосредственно с управляющей компанией, постараться найти приемлемое решение.

Обычно управляющая компания не заинтересована в развитии конфликта с жильцами, пока он зреет в скрытой фазе, и ведет прием собственников. Когда собственники и управляющая компания не могут найти общий язык по управлению, обслуживанию и эксплуатации МКД, содействие может оказать посредник – отраслевая профессиональная ассоциация. Мы сейчас разрабатываем специальную услугу – Центр принятия решений собственников в МКД, беремся организовывать собрания для поиска компромисса по управлению МКД».

…другие идут в суд

Не все знают о существовании жилищных инспекций — зато все в курсе, что имущественные споры разрешаются в суде.

Татьяна Смирнова, юрист, житель и член инициативной группы ЖК «Аэробус»:

Реальность такова: судебная защита не является эффективной, но других правовых инструментов борьбы с УК нет. В настоящий момент я веду пять процессов против УК «Столица», понимая при этом, что к цели нас они не приблизят. Хочется верить, что органы, осуществляющие надзор за деятельностью УК, обратят свое внимание на творящийся у нас произвол и окажут содействие собственникам в проведении собрания, устранению противодействия ООО «ТСЖ Столица». Мне кажется, три признанных в судебном порядке отмены решений общих собраний являются достаточным доказательством самоуправства УК в нашем доме.

Наша цель — это создание товарищества собственников жилья, с участием не фиктивных, а реальных, неравнодушных к судьбе дома жильцов. Иллюстрация к статье об управляющей компании 6Помимо того, что организация ТСЖ — это наше право, мы знаем, что это существенно облегчит нашу жизнь в комплексе. Положительные примеры есть, причем в домах того же застройщика Capital Group. Например, ТСЖ комплекса «Поселок Художников» и ТСЖ комплекса «Северный город» успешно созданы и функционируют. Ни в одном их этих домов после ухода ООО «ТСЖ Столица» не стало хуже. Напротив, управление дома осуществляется без нареканий, но обходится жителям значительно дешевле».

Действительно, во многом решение проблемы зависит от собственников, от их готовности бросить все дела, и собрать кворум в количестве 2000 человек. В случае такой организованности (которая сейчас кажется маловероятной) жителем становится доступным множество опций. В частности, они могут сменить нерадивую УК и заключить договор с другой.

Пошаговая инструкция

Вот что предлагает собственникам помещений в многоквартирном доме ассоциация АКОН:

Шаг 1

Выбираем управляющую компанию, с которой предполагаем сотрудничать

Первое, что необходимо сделать при смене управляющей компании — организовать инициативную группу собственников. Далее ИГС должна заняться выяснением следующих подробностей о новой УК:

  • организационная состоятельность: сроки существования УК, объем уставного фонда, сведения о финансово-экономическом состоянии, штатный состав
  • опыт деятельности по управлению домами: длительность работы УК на рынке жилищно-коммунальных услуг, отзывы о ее деятельности
  • жилищный фонд в управлении компании: число домов в управлении, их адреса, полнота информации о домах, экономический анализ ситуации в домах
  • четкое представление о проблемах вашего дома, способах их решения, конкретные предложения по начальному этапу управления вашим домом, тарифная политика с указанием размеров будущих платежей собственников
  • система взаимодействия с поставщиками ресурсов
  • уровень документальной готовности к управлению домом: типовой договор с собственниками, наличие перечня обязательных и дополнительных работ и услуг
  • кадровый состав компании: опыт и квалификационные возможности персонала УК, наличие и численность технического персонала
  • материальные ресурсы УК, в том числе спецтехника, возможность оперативного проведения аварийных работ
  • уровень открытости и прозрачности компании: готовность дать сведения о других домах в управлении УК, о финансовом положении УК, учредителях и учредительных документах, о размере планируемого вознаграждения УК, о степени документального подтверждения предоставляемых сведений
  • доступность для жителей: предварительный контакт с собственниками, с инициативной группой, степень удаленности вашего дома от офиса УК, наличие диспетчера
  • качество реагирования на запросы собственников: готовность к переговорам по совершенствованию договора и приложений к нему, готовность заключить договоры индивидуально с каждым собственником
  • видение перспектив развития дома: предложения по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой территории, а также по экономии энергоресурсов.

У каждой компании достаточно аргументов в свою пользу. Главные из них и самые очевидные — чистые и ухоженные дворы, отремонтированные фасады и подъезды. Но помимо видимых глазу услуг, управляющие организации осуществляют большой комплекс скрытых от глаз клиента работ. Поэтому, помимо осмотра доступных мест — дворов, подъездов, мусоропроводов, лифтов, необходимо получить объективную информацию путем опроса собственников дома, который обслуживает компания-претендент — и только затем принимать решение.

Если управляющей компании нечего скрывать, они сами обеспечат вам доступ и дадут возможность осмотреть и оценить состояние крыши, подвала, инженерных коммуникаций и ознакомят вас с перечнем, характеристиками и стоимостью услуг. Подобная экскурсия поможет вам реально оценить возможности организации и ее отношение к своим обязательствам.

Не спешите. Созвонитесь с несколькими приглянувшимися вам управляющими компаниями, обсудите возможность заключения договора обслуживания. Пригласите представителя компании на собрание собственников.

Шаг 2

Предупреждаем жильцов о проведении общего собрания собственников

В рамках подготовки проведения голосования за выбор новой управляющей компании с жителями дома может быть проведена информационная встреча, на которой собственники дома могут получить информацию о новой компании, обсудить с представителями компании содержание договора и другие вопросы. В случае успешной информационной встречи управляющая компания подготовит проект договора, протокол и вынесет их на общее собрание, имеющее официальный статус.

Собрание может быть проведено в двух формах — очной и заочной.

Особое внимание при организации собрания надо уделить вопросам извещения соседей. Каждому собственнику вручите уведомление под роспись либо пришлите по почте заказным письмом с уведомлением. Также наклейте в каждом подъезде объявление с датой, местом и временем проведения собрания. В нем должно быть указано, кто инициирует собрание: Иванов Иван Иванович, квартира №1, а также повестка, которая может состоять из двух пунктов: расторжение договора с прежней управляющей компанией и заключение договора с новой. Помните, что эти объявления нужно расклеить как минимум за 10 дней до даты собрания.

Шаг 3

Проводим собрание

Прежде чем начать собрание, необходимо выяснить, есть ли кворум — то есть необходимое число присутствующих собственников. Кворум считается достигнутым при наличии 50% + 1 голос.

Важно: число голосов считают по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству собственников. Доля каждого собственника пропорциональна площади квартиры. Обычно число голосов у одного собственника равно числу имеющихся в его квартире квадратных метров.

Однако на практике собрать хотя бы половину жильцов дома в одно время и в одном месте довольно проблематично. Выход в таком случае один — выбирать очно-заочную форму голосования, и после того, как проголосуют присутствующие на собрании жильцы, пройти по квартирам и узнать мнение всех остальных. Кворум в этом случае будет достигнут обязательно.

Собрать все подписи в один день вряд ли получится, так что в протоколе общего собрания надо определить срок, в течение которого все желающие смогут выразить своё мнение. Во избежание обвинений в фальсификации результатов, советуем ходить по квартирам не в одиночку, а группой, в которую входят как сторонники перехода в новую УК, так и его противники.

Важно: Не забудьте, что по каждому пункту голосования должны быть варианты ответа не только «За» и «Против», но и «Воздержался».

Собрание обязательно должно протоколироваться: простым голосованием утверждают секретаря, который конспектирует каждое высказывание и фиксирует все принятые решения.

Шаг 4

Голосование

Решение о смене управляющей компании принимается простым большинством голосов. Учтите, что, как и при определении кворума, голоса в нашем случае считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых является голосующий, и по доле этого метража в общей площади дома.

Голосование считается проведенным, если в нем приняли участие 50% +1 голос собственников дома. А решение считается принятым, если за него проголосовало 50% + 1 голос от числа всех голосовавших.

Шаг 5

Готовим протокол собрания

Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

Решение общего собрания собственников о смене управляющей компании должно быть доведено до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение 10 дней со дня принятия этого решения — для этого достаточно вывесить объявления с результатами голосования во всех подъездах дома.

Важно. Закон гласит, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме — в том числе и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Вместе с тем собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием с нарушением установленных Жилищным кодексом РФ требований в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения — и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

И самое главное. В случае, если собственники проголосовали за смену управляющей компании, необходимо известить об этом как старую, так и новую управляющие компании. С момента принятия решения общего собрания о смене УК старая управляющая компания в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о доме.

Детали этого процесса изложены в 8 разделе Жилищного кодекса РФ «Управление многоквартирными домами». Кроме этого, региональные жилинспекции на свих сайтах публикуют рекомендации и методические материалы по теме: «Как выбрать/сменить управляющую компанию?», исходя из специфики управления в субъекте и с учетом региональной нормативной базы.

Редакция Glavred Today предлагает всем, кто использовал подобный метод для смены УК, а также тем, кто прибегал к другим, менее известным методам в своей борьбе за правильное управление недвижимостью и комфорт собственной жизни, поделиться с нами своим опытом и рассказать о результатах. Также мы приглашаем к разговору экспертов, представляющих девелоперские и управляющие компании.

Тема, поднятая в нашей серии «Вавилонская башня Северного Чертаново», затрагивает не только проблемы управления МКД, но также и другие, которые не лежат на поверхности:

  • эффективное взаимодействие УК с жильцами
  • гарантии застройщика для покупателей квартир — и их реализация
  • необходимость тесного контакта УК и застройщика в первые годы эксплуатации домов
  • ответственность архитектора и проектировщика
  • изменения, внесённые в проект ЖК в ходе строительства — и их допустимость.

Мы считаем, что эти темы следует в ближайшее время поднять как на мероприятиях Клуба главных редакторов — так и в публикациях Газеты Glavred.Today.


Иллюстрации с сайтов: Finansopedia.ru, Serovglobus.ru, Bigrostov.info, Kvobzon.ru, Kprf-kchr.ru

Share

Свежие статьи

комментариев 5

  1. Алекс Сентябрь 29, 16:06

    Воры все «управляшки» — просто одни меньше, другие больше. Выгоните «Столицу» — другая контора пару лет поизображает из себя праведников, а потом все станет так же, как и при Столице. Не мог без грустной улыбки на лице читать, как все хорошо в ЖК «Северный город» после смены Столицы на МУЛЬТИСИСТЕМУ СЕРВИС и что нет никаких нареканий. Из «лежащего на поверхности»: Лифты постоянно ломаются (несмотря на вбуханные этим летом 10 лямов в их капитальный ремонт) и их состояние отвратительное (подтверждено проверками МТУ Ростехнадзора в 2016 году), с противопожаркой (несмотря на вбуханные в 2011-2013 годах средства собственников на ее восстановление) полный ахтунг (что подтверждено проверками МЧС в 2016 году), итоговый тариф с учетом всех поборов на никому не нужную «охрану» и прочую дрянь при декларированном «городском» по факту составил в 2015 году 39,76 рубля за 1 м² жилой площади в месяц, и т.д. и т.п., не говоря уже о хамстве и очковтирательстве УК и ТСЖ «Северный город», которое в своих официальных документах акты и предписания МЧС и Ростехнадзора приравняло к «успешно прошли проверки контролирующих органов, поэтому УК выражаем благодарность за безупречную работу»… Так что крепитесь — покой вам только снится, вся жизнь — борьба )))

    Ответить на этот комментарий
    • Марта Савенко
      Марта Савенко Октябрь 17, 16:03

      И где же выход?

      Ответить на этот комментарий
      • Sergey Ноябрь 25, 11:51

        А его нет в текущей системе. Если придумано совершенно идиотское законодательство, именуемое Жилищным кодексом РФ, в котором вся ответственность за состояние дома ложится, по сути, на ничего не понимающих в этом деле жителей. На это накладывается крышевание УК застройщиками и другими крышами. Плюс полное отсутствие какого-либо контроля над УК. МЖИ это только видимость контроля. Результат, как правильно заметил Алекс — полный беспредел. Наши дома не имеют собственников в принципе, согласно законодательству (квартиры имеют собственников, а не дома) о чем можно дальше говорить?

        Ответить на этот комментарий
        • Марта Савенко
          Марта Савенко Ноябрь 29, 00:08

          Правовая коллизия. Я понимаю, когда собственники дома отвечают за его состояние и производят ремонт за свой счет. Но когда ты не собственник — на кой ляд тебе производить за свой счет в ничейном доме?

          По-моему, выход все же есть: инициировать пересмотр Жилищного кодекса в Госдуме. Да, это очень тяжело и неудобно, это требует колоссальных усилий сразу многих людей — но без этого мы так и останемся в этом кафкианстве.

          Ответить на этот комментарий
          • Sergey Декабрь 02, 15:37

            Боюсь, что это утопическая идея. Проблема же не только и не столько законодательная. Вот в Жилищном кодексе все сделали для того, чтобы застройщики не сажали свои УК на дом и что? И ничего, как сажали так и сажают. Никто не даст ничего всерьез поменять, у текущих бенифициаров системы в карманах миллиарды, а что у жителей (граждан)? Да и проблема серьезно касается только больших жилых комплексов, на малые жулики не нападают, доход не тот, красть особо нечего. Законодательное изменение системы потребует правки ГК, еще ряда законов, но гарантии, что новые законы не обойдут, нет. Судебная практика по нашему ЖК на 100% подтверждает поговорку «Закон что дышло…»

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Декабрь 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Ноя    
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031