Газета Glavred.Today

Офисная сага: тучные годы чудесные

 Последние Новости
  • Дипломатичный КрымКрым хоть и присоединился три года назад к России, остается особенным регионом, живущим в своем [...]
  • Офисная сага: поход за шампанскимМы продолжаем серию публикаций об истории формирования и развития офисного сегмента в России. В первой [...]
  • Офисная сага: тучные годы чудесныеДавно уже российские аналитики не были так усердны в поисках хоть малейших признаков экономического выздоровления: [...]
  • Голубые метрыСобирая материал о возвращении инвесторов на столичный рынок недвижимости, мы сами удивились тому, что доля [...]
  • Продажные круассаныВ кризис некоторые застройщики сокращают бюджеты на рекламу и PR, но их более дальновидные коллеги [...]
Офисная сага: тучные годы чудесные
Май 22
15:53 2017

Давно уже российские аналитики не были так усердны в поисках хоть малейших признаков экономического выздоровления: в иных случаях величины математической погрешности бывает достаточно, чтобы речь зашла об оживлении того или иного сектора экономики. В этом смысле особенно интересна динамика развития офисной недвижимости, которая косвенно показывает, чего следует ждать от экономики в целом. Главный редактор Газеты Glavred.Today взялся за подробное исследование офисного сегмента и решил начать с экскурса в историю.

Руслан зе бест

Руслан Дзкуя

Зри в бизнес-корень

Офисная недвижимость является отражением экономики, и динамика развития этого сегмента свидетельствует о том, что происходит в экономике в целом. Ничего мудрёного тут нет: если бизнесу нужные дополнительные офисные площади, значит, он расширяет свою деятельность, наращивает присутствие на рынке. Если бизнес отказывается от аренды, стало быть, он сворачивает работу, а может быть, и вовсе уходит с рынка.

Именно офисный сегмент считают эксперты самым чутким на малейшие колебания рыночной конъюнктуры. Особенно ярко это проявилось во время двух кризисов, пришедшихся на начало нынешнего века: 2008 и 2014 годы.

Стоит отметить, что эти два кризиса, строго говоря, имеют между собой мало общего. В первом случае речь шла о катаклизмах, вызванных мировыми финансовыми потрясениями (тут мы виноваты не были). Во втором – ситуация была рукотворной: Россия и Европа, равно и США, разошлись во взглядах на будущее Украины, а что было дальше, вы сами знаете.

Причины были разные, а результат один: офисы «затрясло». 

Хотелось бы подчеркнуть: говоря об особо болезненной реакции офисной недвижимости, я нисколько не преувеличиваю. В общем-то я просто следую выводам, к которым пришли специалисты ещё в начале десятых годов. Так, в своё время анализируя кризис 2008 года, генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников заметил, что «из всех сегментов коммерческой недвижимости кризис больнее всего ударил по офисному». С ним тогда согласился и управляющий партнер, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard Вячеслав Аксёнов. «Офисный сегмент страдает сильнее всего и восстанавливается самыми медленными темпами», — говорил эксперт. Безусловно, те выводы носили не частный, а скорее общий характер, тем более, что после 2014 года мы увидели самое настоящее повторение пройденного.

Прошлое было светло и прекрасно

О том, что анализ офисного сегмента имеет не научный, а сугубо практический интерес, свидетельствует ряд показателей. Может быть, самый выразительный из них — объем инвестиций. Думается, здесь будет уместно напомнить цифры 2007, докризисного года. Именно этот год по уже сложившейся традиции выступает у нас в роли 1913-го, с которым, как известно, в СССР сравнивали всё, что можно.

Начало XXI века было временем уверенного подъёма экономики России. Достаточно сказать, что в 2007 году рост ВВП в нашей стране составил 8,1% при 7,4% в 2006 году, это данные Росстата. США в ту пору росли на 2,2% в год, ведущие европейские страны — на 2-3%.

Дела у нас тогда шли вполне прилично, так что за возможность вложиться в российскую экономику очередь стояла.

Разумеется, коммерческая недвижимость была не самой привлекательной сферой для вложения капитала. Тем не менее, инвестировали в этот сектор экономики весьма охотно, и, заметим, доля зарубежных инвестиций варьировалась от 40% до 50%. А уж что касается общих объёмов, то они были более чем впечатляющими. Тут, правда, есть одно любопытное обстоятельство: разные компании приводят разные цифры.

Самые умеренные данные у Cushman & Wakefield: по подсчетам аналитиков этой компании, в 2007 году в российскую коммерческую недвижимость было инвестировано $4 млрд, из которых 22%, то есть около $1 млрд, пришлось на офисный сегмент. Изучая другие отчеты, можно увидеть цифры $4,9 млрд, $12,5 млрд, $18 млрд. Но самый выдающийся результат получился у ИК ФИНАМ (и там настаивали, что он наиболее близок реальности) — $40 млрд, из которых на офисную недвижимость пришлось свыше $10 млрд, то есть абсолютные цифры другие, но процент примерно тот же. Согласитесь, когда начало века именуют «тучными годами», нимало не грешат против истины.

Ещё раз повторю: изучение колебаний офисного рынка имеет большое практическое значение, позволяет сделать серьёзные, а главное — корректные выводы. Важно лишь, проводя такой анализ, оценивать разные аспекты. Прежде всего, скажем об очевидном — о серьёзном падении объема прямых инвестиций, что неминуемо следует за кризисом. Что касается второго аспекта — сокращения числа игроков, снижения их деловой активности — тут много любопытного. Позволю себе снова вернуться на семь лет назад, когда экономика только начала «выруливать». По данным, которые в ту пору приводила компания S.A.Ricci, в 2010 году 44% новых офисных площадей заняли компании нефтегазовой, горнодобывающей отрасли и энергетики. Далее следовали финансовый сектор (13%) и фармацевтика (10%). Прогноз на 2011 год (забегая вперёд, скажу, что он полностью сбылся) звучал так: наиболее активными игроками на офисном рынке будут финансовые компании.

Всё это означало одно: из кризиса 2008 года страна вышла, не проведя структурной перестройки. Когда позиции сырьевых гигантов только усиливаются, когда рост происходит за счёт финансовых институтов и фармацевтики, это значит, что экономика страны остается зарегулированной и несвободной.

А слова о поддержке малого и среднего бизнеса, о содействии частной инициативе так и остались словами.

Этот нехитрый вывод можно было сделать на основании всего лишь анализа ситуации в офисном сегменте рынка недвижимости. Впрочем, это уже история. А что же теперь? Как экономика в целом и офисная недвижимость в частности выбираются из нынешней, довольно глубокой ямы? На эту тему стоит поговорить особо, и этим мы займемся в следующей части нашей «офисной саги».

Фотографии: pixabay.compexels.com, freepik.com, google.ru.

Коллаж: Биба Бекжанова

Свежие статьи

0 Комментариев

Пока еще нет комментариев!

Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Декабрь 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Ноя    
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031