Газета Glavred.Today

ПОЛНАЯ ВЕРСИЯ. Никто не будет работать на грани

ПОЛНАЯ ВЕРСИЯ. Никто не будет работать на грани
Апрель 26
13:38 2016

От редакции: 24 марта 2016 года в приложении «Коммерсантъ Дом» вышла статья Марты Савенко «Скрытые резервы», посвященная себестоимости строительства. Газетная площадь ограничена, и к сожалению, не все комментарии экспертов вошли в текст статьи.

Сегодня мы публикуем развернутое мнение на эту тему Светланы Шмаковой, вице-президента группы компаний «Сапсан».

Шмакова

Светлана Шмакова

Кризис в экономике внес коррективы в работу большинства девелоперов: из-за общего падения покупательской платежеспособности и сокращения спроса стоимость жилья на рынке практически не растет. Одновременно за последний год существенно увеличилась себестоимость строительства. В итоге каждый девелопер сегодня ищет компромисс: как снизить расходы, сохранив изначальную концепцию проекта? У каждого свои методы, однако глобальная проблема одна — снижение себестоимости для сохранения рентабельности бизнеса и максимально доступных рыночных цен.

Если разложить себестоимость строительства «по полочкам», то получится следующая картина. Две самые затратные статьи – это СМР (строительно-монтажные работы) и строительство социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники, паркинги, отделы полиции). Первая занимает до 50% себестоимости, вторая – до 25-27%.

Еще одна весомая доля затрат – покупка или аренда земельного участка. Доля этих затрат в структуре общей себестоимости составляет порядка 10%. Однако в последние несколько лет на рынке недвижимости практически не встречаются подобные сделки в кэше. Партнерские соглашения заключаются преимущественно либо в рассрочку, либо квадратными метрами. Так девелопер может хоть как-то снизить финансовую нагрузку, что особенно актуально на начальном этапе реализации комплекса, когда застройщик не может рассчитывать на средства, полученные от продаж квартир.

 

Мелодия леса общий вид

Другой фактор, который также значительно влияет на себестоимость, это подключение объекта к коммуникациям. В среднем, прокладка инженерии – это порядка 8% от общей себестоимости, Однако в конечном счете все зависит от расположения объекта – чем ближе к Москве, тем дешевле подключение. Кроме того, определенный процент жилья застройщик должен передать району, вне зависимости от того, был ли заключен инвестконтракт (до 5% от всего объема построенного жилья).

Но все вышеперечисленные затраты застройщик нес и до кризиса. Что нового привнес в себестоимость строительства кризис?

Во-первых, к статьям затрат, влияющим на рост себестоимости строительства, можно отнести повышение цен на топливо. Примерный эффект этого подъема составляет 5-7%. Этот необъяснимый парадокс в нашей нефтедобывающей стране сильно сказывается на развитии экономики, производства и строительства.

Во-вторых, говоря о затратах на девелоперские проекты, не стоит забывать и о стоимости продвижения. Удорожание услуг рекламных агентств добавляют свои проценты к росту затрат. Борьба за клиента усиливается, используются все новые и новые каналы привлечения и продвижения, поэтому доля этих издержек растет с коэффициентом 1,2-1,5.

Без отделкиВ-третьих, это «игра на повышение» со стороны отечественных производителей стройматериалов, которые, воспользовавшись ситуацией, на фоне роста стоимости зарубежных материалов из-за высокой волатильности, тоже увеличили цены.

Отдельно хотелось бы упомянуть страхование ответственности застройщиков по 214-ФЗ. Напомню, осенью 2015 года ЦБ РФ ограничил список страховщиков, имеющих право работать с застройщиками. В результате на рынке возникла искусственная монополия – страховые компании увеличили ставку до 1,5%, тогда как в 2014 году она была в два раза ниже – порядка 0,8%. Мотивы подобного решения понятны: действия властей направлены на максимальную защиту дольщиков. Ведь многие застройщики были застрахованы, по сути, «фиктивно» — по минимальным ставкам у компаний, заведомо не способных выполнить обязательства при возникновении страхового случая. Однако ни ограничение списка страховых компаний, ни увеличение ставок за страховку, на мой взгляд, все равно не смогут спасти девелопера и дольщиков в случае банкротства компании.

Математика проста. Например, стоимость строительства одного дома – миллиард рублей. Мы отчисляем от этой стоимости только 1,5%. В случае, если мы не выполним свои обязательства, страховая компания обязана возместить дольщикам этот миллиард рублей. И это только по одному дому. А если обанкротится не один застройщик? Вероятность того, что в случае цепной реакции страховая компания сможет выплатить долги за всех – минимальна.

По сути, данное нововведение со стороны ЦБ РФ – лишь дополнительная нагрузка на себестоимость. Эти деньги застройщик мог бы направить на строительство той же инфраструктуры, что только повысило бы ликвидность проекта.

Таким образом, времена, когда девелоперы показывали сверхприбыль, давно прошли. Сегодня маржинальность нашего бизнеса в разы ниже. По моим оценкам, себестоимость строительства за последний год выросла на 15%. При этом прибыльность снизилась в среднем на 15-20%. При существующей кредитной ставке 15-18% ни один из застройщиков не рассматривает проект с рентабельностью менее 25% годовых. Иначе это работа ради работы и смысла в ней нет.

Реальная маржинальность сегодня составляет порядка 30%.

Падение спроса, резкое удорожание строительных материалов, увеличение тарифов обязательного страхования ответственности, новые поправки в 214-ФЗ – вот то, с чем пришлось столкнуться девелоперам за последний год.

Тем не менее, если грамотно работать с затратами, то можно, не повышая стоимости квадратного метра, снизить себестоимость. Например, мы строим собственный завод ЖБИ, что впоследствии позволит нам получить определенную прибыль, которая будет заключаться в снижении расходов на реализацию проектов и снизит нашу Мелодия леса башнязависимость от рынка в целом. Кроме того, каждый наш проект после его разработки как минимум еще полгода оптимизируется – мы «избавляемся» от малоэффективных с технической точки зрения решений и таким образом экономим до 20% изначально заложенной сметы.

У каждого застройщика своя тактика. Но объединяет нас одно – никто не будет работать на грани. Как только доходность приблизится к размеру банковского процента по депозитам, уверена, большинство девелоперов уйдет с рынка в другой бизнес.

Фото строительства ЖК «Мелодия леса», использованные в статье, предоставлены пресс-службой ГК «Сапсан». 

Share

Свежие статьи

0 Комментариев

Пока еще нет комментариев!

Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Апрель 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Фев    
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30