Газета Glavred.Today

На падающем — копи!

На падающем — копи!
Февраль 20
09:52 2017

 

Обычно мы публикуем такие тексты, которые интересно читать, в основном, профессионалам рынка недвижимости. Однако вот не далее как 16 февраля Петр Шкуматов в своем новом эссе опять призвал не покупать дешевое жилье по нынешним ценам, а затем открыл у себя в Фейсбуке большую дискуссию про покупку жилья, ипотеку и аренду, которая продолжалась не один день.

И ведь нельзя сказать, что профессионалам неинтересно, что думают и говорят их потенциальные клиенты. Поэтому куратор Газеты Glavred.Today в этой дискуссии поучаствовала, а затем написала текст, который мы сегодня предлагаем вашему вниманию.

Савенко1

Марта Савенко

Последнее время меня не покидала мысль о том, что в прошлом году, когда я писала свой «Трезвый расчет», где рассказывала о том, насколько быстрее можно с помощью банковского депозита накопить на квартиру, чем покупать ее в ипотеку, — да, так вот тогда ставки по вкладам были выше, чем сейчас. Потом Центробанк снизил ключевую ставку, и теперь депозиты приносят чуть меньший доход, чем в прошлом году. И еще я подумала, что лучше всего сначала найти реальные вклады с хорошей ставкой и капитализацией процентов, а потом уже рассчитывать их доходность.

Так и сделала, причем рассчитала не для одного вклада, а для двух, в разных банках. Рекламировать их не буду, но:

  1. Они оба входят в ТОП-20 российских банков.
  2. Первый – с госучастием, процентная ставка – 6,15% годовых.
  3. Второй – без госучастия, ставка – 8,25% годовых.
  4. Вносим на депозит, как и в «Трезвом расчете», миллион рублей.
  5. Капитализация процентов в обоих вкладах – ежемесячно.

Поразмыслив, решила исправить и еще одну составляющую расчета. Как мы помним, жажда покупки однокомнатной квартиры за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 1 млн под 13% привела нас к ежемесячному платежу чуть более 63 тыс. рублей в месяц. А снять аналогичную квартиру предполагалось за 25 тыс. рублей в месяц.

Однако почти все читатели дружно заявили, что жить в квартире за 25 тыс. не хотят – мол, за эти деньги найти подходящую квартиру сложно, а если и найдешь, то в ней все окажется очень плохо: старая мебель, затхлые ковры и облезлые оконные рамы. «Бабушкин вариант», одним словом. Поэтому бюджет на аренду мы увеличиваем до 30 тыс. рублей – за эти деньги в спальных районах Москвы сдается уже вполне приличное жилье с современным ремонтом и неплохой мебелью.

Таким образом, на ежемесячное пополнение депозита у нас остается уже не 38 тыс. рублей, а всего 33. Что ж, поехали.

Вариант первый: банк с госучастием, 6,5% годовых

Длинный такой путь, зато спокойный – этому банку ничего не грозит ни в среднесрочной, ни даже в долгосрочной перспективе. Ну разве что в России революция случится, но такой вариант мы пока не рассматриваем.

Итак, из одного миллиона через 5 лет получаем 3 млн 284 тыс. 407 рублей, а через 10 – вот они, искомые 6 млн, и даже чуть побольше. Но можно на этом и не останавливаться, мы же сравниваем с ипотечным кредитом, который взят на 15 лет, верно?

Processed with MOLDIV

Так вот, через 15 лет, когда наш сосед-ипотечник наконец облегченно вздохнет, отнеся последний взнос за свою квартиру, которая, как мы помним, обошлась ему ровно в 11 370 622 рубля, у нас будет чистыми 10 млн 578 тыс. 575 рублей. И можно будет купить уже не «однушечку», а «двушечку» в том же доме. Или все же однокомнатную, но не на окраине, а в центре столицы.

Вариант второй:  банк без госучастия, 8,25% годовых

Но тоже из ТОП-20, а то неинтересно. Кстати, по активам, прибыли, кредитному портфелю и размеру капитала этот банк входит даже в ТОП-10. Широкая сеть филиалов по Москве и ближайшему Подмосковью. Неплохой такой банк, одним словом, и ставки по вкладам в нем повыше, сами видите.

Здесь из одного миллиона через 5 лет получается уже 3 млн 754 тыс. 013 рублей, а те самые 6 млн, которые мы ищем – вуаля! – уже не через 10 лет, а через 9.

Год жизни сэкономили, идем дальше. Через 15 лет накопится уже 12 млн 707 тыс. 540 рублей – и это уже не одна, а две однокомнатных квартиры. Или одна трехкомнатная – как вам больше нравится. А может, вы вообще таунхаус захотите купить, кто знает.

Но в любом случае, уже через 9-10 лет вы спокойно купите свою квартиру – без всяких кредитов, живя все это время в аналогичной.

Все это, конечно, справедливо при условии, что у вас сейчас есть миллион — а как вы собирались брать ипотеку? — и вам нужна квартира, которая стоит 6 млн. На квартиру, которая подешевле, стартуя с миллиона, можно накопить побыстрее. На ту, что подороже, потребуется первоначальный взнос побольше, так что расчет будет примерно тот же самый. Кто хочет проверить — милости прошу, калькуляторы портала Banki.ru к вашим услугам.

Теперь о подводных камнях. Да, они есть.

Во-первых, с банком надо либо договариваться об автопродлении вклада, либо раз в год перекладывать всю сумму на новый вклад. Более того, ставка 6,25% годовых в банке с госучастием действует только для вкладов на 6 месяцев, а для более длительных сроков она уже чуть пониже. Поэтому там придется каждые отмечаться каждые полгода. Но это же обстоятельство дает возможность держать, что называется, нос по ветру: и за полгода, и тем более за год может многое измениться, в том числе появятся новые вклады в тех же банках из списка ТОП-20, причем – очень возможно! — с более выгодными условиями.

Во-вторых, ключевая ставка — чем черт не шутит! — может снизиться. И тогда доходность вклада снизится тоже.

Ведь банки себе в убыток не работают.

Если разница составит 0,5%, вы ее даже не заметите. Но если вдруг ключевая ставка из 10% превратится в 4,5%, тут уже будет интересно подумать: а стоит ли продолжать? Ведь при таком раскладе депозиты будут приносить в лучшем случае 2,5%-3%, а ипотека будет выдаваться под 6,5% годовых. Это уже далеко не так грустно, как сегодняшние 13% по ипотечным кредитам, выдаваемым для покупки квартир на вторичном рынке.

Все это так, но в таком случае у вас к этому светлому моменту будет что? Правильно, большой первоначальный взнос. Поэтому вы ничего опять не теряете – только приобретаете большую гибкость и свободу решать, что вам дальше делать с вашими деньгами. Допустим, вы накопите 2,5 млн – и решите их вложить в подмосковную новостройку. Или накопите 4 млн — и возьмете кредит на оставшиеся два миллиона.

В-третьих, ценовой тренд на рынке жилья может развернуться, и квартиры опять начнут дорожать, а не дешеветь, как сейчас. Так что вам придется регулярно мониторить этот рынок и читать обзоры цен в разных изданиях – в том числе и у нас. Правда, наше издание рассчитано, в основном, на специалистов рынка, но аналитику, тем не менее, мы будем публиковать.

«Как это все непросто и рискованно», — скажете вы. Конечно, я же вас не транжирить денежки учу – это проще простого, а экономить и покупать с выгодой для себя, а это требует некоторых умственных усилий. Но вот приятный момент:

Недвижимость – самый консервативный и медленный из всех рынков, и ценовые тренды здесь быстро вспять не разворачиваются.

А кроме того, для такого разворота должны быть веские причины. Чтобы квартиры начали дорожать, потребуется, во-первых, серьезное сокращение объемов строительства (чего пока что не наблюдается, скорее, наоборот), а во-вторых, повышение покупательской способности населения – так, чтобы большая часть из уже построенного была раскуплена. До этого тоже пока далеко. Конечно, могла бы вмешаться галопирующая инфляция – но она уже который год потихонечку идет на спад, как уверяет официальная статистика, либо держится на одном уровне, как сердито говорят хорошо осведомленные люди.

Так что вы найдете время и возможность следить за ценами. В конце концов, никто не мешает подписаться на обновления какой-нибудь хорошей базы данных – они теперь в большинстве своем в онлайне и в открытом доступе, и вам там только рады. Выбирайте интересующий вас район, параметры будущей квартиры – и получайте новые варианты на почту.

И напоследок – совет: на падающем рынке (как сейчас) вообще не стоит делать новые долги, собираясь что-нибудь купить.

Лучше отдать старые и копить на будущие приобретения. Вот на растущем рынке кредиты – очень хорошая вещь: купил что-нибудь стоящее в кредит за 10, подождал, продал за 15, погасил кредит досрочно, да еще и в прибыли остался.

Скажете, мечтать не вредно? А ведь в начале и середине нулевых на рынке недвижимости все так и было. Но только те годы – отнюдь не наше время.

Коллаж: Татьяна Буянова, favim.ru

 

 

Свежие статьи

0 Комментариев

Пока еще нет комментариев!

Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Октябрь 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Фев    
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031