Газета Glavred.Today

К общему знаменателю

 Последние Новости
  • Офис с иголочкиПоследние годы количество высококлассных офисов shell&core в Москве стремительно уменьшается: все больше компаний выбирает готовые [...]
  • На стену с пистолетомС замедлением роста рынка недвижимости снижение показал и связанный с ним рынок строительных материалов. Однако [...]
  • Вредная пятница. Товарищам потомкамКогда я был маленьким мальчиком и гордо теребил свой пионерский галстук, всё вокруг было устремлено в [...]
  • Вредная пятница. А был ли рынок?Не так давно мы публиковали статьи о возвращении инвесторов на столичный рынок жилья и об объектах, [...]
  • Рог изобилия во время чумыРынок элитной недвижимости продолжает удивлять: новые проекты выходят с невероятной для этого сегмента частотой, при [...]
К общему знаменателю
Март 24
11:04 2017

В недвижимости, как и в любом другом секторе экономики, без цифр и множества терминов — никуда. Некоторые из них, кажется, звучат похоже, но обозначают разные вещи. Так как профессионалы рынка недвижимости, несмотря на свой профессионализм, в котором мы не сомневаемся, обладают разным бэкграундом, мы решили проговорить значение разных понятий и разобраться, как же правильно считать недвижимость.

Юрий Кочетков

А сколько у нас мушкетов?

Сперва разберемся с базовыми понятиями – мощность, экспозиция, товарный запас. Сразу оговорюсь, что термины варьируются в зависимости от привычек той или иной бизнес-структуры, где ведется учет и контроль, но, надеюсь, интуитивно всем будет понятно, о чем идет речь в каждом конкретном случае.

Возьмем простой пример: крупный объект нового строительства жилья, размером в 100 тысяч квадратных метров общей надземной площади, сдающейся единомоментно, а не несколькими очередями. Я недаром акцентирую ваше внимание на том, что мы считаем именно надземную площадь.

Нередко в общую площадь для анализа сгоряча засовывают и подземную. Это некорректно за исключением тех случаев, когда в подземной части есть продаваемая площадь в виде кладовых, мастерских и других помещений.

Кстати, и машиноместа следует всегда строго отделять от жилой части, даже если они оказались в надземной части, и анализировать отдельно.

Рыночная мощность данного объекта нового строительства – это суммарная площадь всех помещений с соответствующими весами (коэффициентами), поступающая на рынок за весь период реализации. То есть то, что так или иначе продается на рынке и влияет на конкурентную ситуацию.

В простейшем случае это продаваемая жилая площадь всех квартир, включая балконы-лоджии с их коэффициентами. Пусть коэффициент «выхлопа» с нашего объекта составляет 0,75, а всяких кладовых-мастерских нет. Тогда мы имеем 75 тысяч кв. м квартир, которые и составляют мощность данного объекта.

Теперь так: умные менеджеры на старте не стали вываливать всю мощность на рынок, а вывели 30 тысяч «квадратов». Именно эти 30 тысяч и составят экспозицию на старте. То есть, экспозиция – понятие не абсолютное, а единомоментное. Это тот объем, который может быть рассмотрен и куплен потенциальным потребителем здесь и сейчас. Если за месяц будет продано 5 тысяч кв. м квартир, а новые в продажу не поступят, экспозиция на конец месяца составит 25 тысяч кв. м.

Догадайтесь теперь, что же такое товарный запас? Да, это тот объем, который получается вычитанием из мощности всей площади проданных квартир. На старте продаж он был равен мощности объекта, а через месяц 75 – 5 = 70 тысяч кв. м. Замечу, что товарный запас – также единомоментное понятие.

Нетрудно понять, что возможна ситуация, когда экспозиция объекта нулевая (он формально отсутствует на рынке), однако товарный запас его ненулевой. И это означает, что данный объект все равно оказывает конкурентное давление на рынок. То есть, в расчет его маркетологам надо брать.

И даже подставные лица

Теперь обратимся к непрямым рыночным понятиям, относящимся к некоему протяженному периоду времени – пусть будет год.

Рыночный объем жилья, введенный в эксплуатацию за год – это суммарная мощность всех объектов жилья, экспонировавшихся на рынке, сданных за год. Отмечу, что эта величина несколько отличается от тех показателей, которыми оперируют Росстат и Минстрой. Не все, что они учитывают, есть рыночный объект. И не все, что продают застройщики, попадает в статистику ведомств.

Бывают случаи, когда жилой объект сдается, но на рынке он не побывал (если застройщики хотят продавать по договору купли-продажи в сданном виде). Формально мы не должны его учитывать, так как априори не знаем судьбу объекта – может, его выведут на рынок аренды или продадут ведомству. Однако на практике, если есть 100%-ная уверенность, что в конечном итоге объект пойдет на рынок, аналитики включают его в рыночную статистику.

Объем новинок рынка жилья – это суммарная мощность всех объектов жилья, впервые попавших в экспозицию в данном году. При этом объекты могут уже быть сданы в эксплуатацию или еще даже не получить разрешение на строительство. Главное, чтобы объект вступил в конкурентную борьбу и начал оттягивать на себя покупательский спрос.

Реализованный объем – сумма площадей всех квартир и сопутствующих помещений, которые были проданы застройщиками на рынке в течение года. Сюда входят и новостройки, проданные по ДКП, и по преддоговорам, и по схеме ЖСК. Однако исключены квартиры, попавшие под бронь, даже если по ним взят аванс. Также исключены квартиры, проданные физическим лицами путем переуступки прав. Однако если продажу осуществил застройщик, причем даже если квартира была оформлена по ДДУ на подставное лицо, – формально мы должны учитывать такие сделки в нашей статистике.

Объем жилья, находящийся в строительстве – это суммарная мощность всех объектов жилья, получивших разрешение на строительство и не введенных в эксплуатацию. Понятие это единомоментное. Отметим, что объект, получивший разрешение в данном году, совершенно не обязан выйти в реальную стройку. Есть вероятность, что он вообще не будет построен в том виде, на который получено разрешение. Это понятие также можно распространить на некий срок: скажем, суммарная мощность всех объектов жилья, имевших или получивших разрешение на строительство и не введенных в эксплуатацию на конец этого срока.

На закуску мы оставили такое распространенное понятие как «объем предложения». Интуитивно понятно, что единомоментно объем предложения в точности равен экспозиции. Однако этот термин может характеризовать и определенный промежуток времени. К примеру, в масштабах десятилетия он приближается к суммарной мощности всех объектов жилого строительства. А если брать более короткий период – скажем, год – то надо честно посчитать все, что находилось в продаже за этот период, вне зависимости от того, продано оно или нет, или даже снималось с продажи.

Такой чувствительный спрос

Любой опытный продажник скажет: «дешевле поставишь – больше продаж, дороже поставишь – меньше продашь», и спорить с этим трудно. Но хуже всего другое: емкость спроса зависит от конкурентной ситуации (расклада на рыночной доске) и от объема предложения (экспозиции).

Специфика рынка новостроек заключается в том, что здесь постоянно возникают географические перекосы. В одном направлении – густо, а в другом направлении – пусто.

Осваивает застройщик «поляну» в 500 тысяч квадратных метров – там много всяких разных квартир, да еще по «вкусным» ценам, а покупают все равно немного. А раскидать бы эти полмиллиона по всем округам-районам, так и за год бы все раскупили. Отсюда, кстати, и растут ноги у эффекта роста продаж в последние пару лет по всей Москве с ростом объема предложения в целом.

Если рассуждать на пальцах, то рыночная емкость – это тот объем, который способны скупить потребители в определенный срок в конкретной рыночной ситуации. То есть, если на рынке дефицит, а цены задрали высокие – мы имеем одну емкость, а когда застройщики вываливают одну новинку за другой – другая емкость. Причем, в последнем случае она не выедается полностью – ряд покупателей встают в позицию ждуна.

Можно дать чуть более математически выверенное определение максимальной эффективной емкости рынка. Это тот объем жилья, который способны скупить потребители в идеальной рыночной ситуации, когда застройщики устанавливают цены на уровне «себестоимость + разумная прибыль» и при этом ни в одной географической локации и ни в одном классе не наблюдается дефицита.

Любой практик на рынке недвижимости смело скажет, что максимальная эффективная емкость рынка – это «сферический конь в вакууме».

Что ж, мы имеем дело с тем, что имеем. И под понятием емкости рынка предлагаю подразумевать все-таки тот покупаемый объем вне ажиотажа или сжатия рынка в реальных условиях существующей жилищной стройки.

Эластичность спроса – чуть более простое понятие, если говорить только о деньгах. В недвижимости это зависимость объема потенциального спроса от установленной цены на жилье. В принципе, можно использовать понятие эластичности, зависящее от пары «цена-качество». Но работа на таком уровне – это уже высший пилотаж аналитики.

Приведу простой пример, для этого вернемся к нашему тестовому объекту. Пусть 75 тысяч кв. м мы выставили по цене 100 тысяч рублей за метр и продали за год 20 тысяч кв. м, не выполнив некий план поступлений. Что сделать, чтобы нарастить продажи? Первый ответ – это снизить цену до 80 тысяч рублей за метр и продать 30 тысяч «квадратов». Мы получим лишние 400 млн, воспользовавшись эластичностью спроса по цене, но товарный запас по итогам упадет с 55 тысяч кв. м до 45 тысяч кв. м. Может, такой оборот дел и вызовет радость у инвестора, но, скорее всего, нет.

Теперь изменим качество продукта. К квартирам будем предлагать 2000 кв. м кладовок, которые скрыты в общей площади. Допустим, у нас купят 1000 кв. м по 50 тысяч рублей за кв. м. В итоге мы добудем в копилку еще 50 млн. рублей, которые, быть может, спасут нам план поступлений. Вот последнее и есть иллюстрация эластичности спроса по качеству.

Емкость и эластичность находятся в некоем противостоянии. Эластичность сама по себе выбивает почву из-под понятия емкости. И подвигав вправо-влево полозки качества и цены, мы можем воздействовать на емкость. Так у нас по району купят 100 тысяч кв. м, а эдак – аж 150 тысяч кв. м.

Итак, с основными терминами разобрались, а в следующей статье поговорим о том, как применять все эти знания на практике.

Фотографии: Ирина Коротнева, freepik.com

Коллаж: Биба Бекжанова

Свежие статьи

0 Комментариев

Пока еще нет комментариев!

Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Ноябрь 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Фев    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930