Газета Glavred.Today

К общему знаменателю. Окончание

 Последние Новости
  • Офис с иголочкиПоследние годы количество высококлассных офисов shell&core в Москве стремительно уменьшается: все больше компаний выбирает готовые [...]
  • На стену с пистолетомС замедлением роста рынка недвижимости снижение показал и связанный с ним рынок строительных материалов. Однако [...]
  • Вредная пятница. Товарищам потомкамКогда я был маленьким мальчиком и гордо теребил свой пионерский галстук, всё вокруг было устремлено в [...]
  • Вредная пятница. А был ли рынок?Не так давно мы публиковали статьи о возвращении инвесторов на столичный рынок жилья и об объектах, [...]
  • Рог изобилия во время чумыРынок элитной недвижимости продолжает удивлять: новые проекты выходят с невероятной для этого сегмента частотой, при [...]
К общему знаменателю. Окончание
Апрель 14
11:08 2017

Затоваривание рынка рекордными объемами строительства, которые платежеспособный спрос прямо сейчас не может переварить, как минимум последний год беспокоит девелоперов, брокеров, аналитиков, журналистов. Некоторые считают, что с затовариванием мы уже столкнулись, что многие квадратные метры стоят непроданными, а многие так и не смогут найти покупателя по нынешней цене. Другие утверждают, что затоваривание рынка – это домыслы. Разобраться, что же происходит с предложением нового жилья поможет грамотный анализ статистики.

Юрий Кочетков

Подбросили дровишек

Мы уже говорили о том, как правильно считать сделки на первичном рынке и как разобраться в том, сколько жилья было введено за последний период. Теперь поговорим об экспозиции, товарном запасе и поглощении.

На начало 2017 года в «старой» Москве экспозиция на первичном рынке составляла, по разным оценкам, до 2,4 миллионов квадратных метров жилья. О чем это говорит? Много это или мало? Чтобы понять это, обратимся к динамике.

Где-то на рубеже двух десятилетий, семь лет назад, экспозиция была менее одного миллиона квадратных метров. То есть буквально за пять-шесть лет она выросла в два с половиной раза. Почему так произошло – понятно: резко выросло поступление квадратных метров на рынок, с которым поглощение явно не справлялось.

Другая проблема заключается в том, что экспозиция сильно отстает от товарного запаса. Буквально в разы. Ведь в товарный запас нередко входят очереди строительства будущих лет, хотя на них могут быть даже не готовы документы.

Впрочем, хватает и скрытого метража, на который документы есть, и его можно выбросить в продажу хоть завтра.

Расчеты показывают, что в «старой» Москве в«десятых» годах реализовывалось примерно от одного до двух миллионов квадратных метров новостроек в год. И поглощение зависело, в общем-то, от экспозиции (и от поступающих новинок рынка, естественно).

Поглощение на два миллиона – это пиковые продажи в 2016 году. В 2017 году, возможно, продажи будут несколько выше, так как экспозиция выросла за год, а цены принципиально не изменились.

Новая Москва в 2016 году подкинула в котел суммарных продаж еще не менее миллиона квадратных метров, однако пик новинок здесь был пройден ранее (ориентировочно в 2013-2014 годах).

Возможно, кому-то пиковая годовая цифра продаж в два миллиона квадратных метров по «старой» Москве покажется завышенной. Но, на самом деле, в прошлом десятилетии в Москве влегкую продавалось 2,5–3 миллиона квадратных метров в год, а за десятилетие население Москвы только приросло, и реальный спрос, несомненно, также вырос. И не забудем, что за десять прошедших лет на первичном рынке в полную силу заработал такой инструмент, как ипотека.

То есть в принципе эти 2,4 миллиона квадратных метров экспозиции могут быть теоретически распроданы за год. Другое дело, что так не бывает – и об этом вам сообщит любой тертый «продажник».

За то время, пока вы торгуете свой выставленный товар, обязательно либо вылезет «свежий» конкурент, либо куда-то подбросят дровишек из товарного запаса. И продажи придется делить.

Вот и выходит, что из 100% квадратных метров, выставленных на начало года, на его конец остается 30-50% (и спасибо еще, что продали 50-70% метража).

Здесь гораздо важнее динамика экспозиции. Что означает тот факт, что экспозиция в «старой» Москве непрерывно растет уже который год? А означает это лишь то, что дровишек подбрасывают больше и быстрее, чем успевает справляться потребительское пламя. На это указывает и простой подсчет числа адресов новостроек, находящихся в продаже. Как результат – не успевают сформироваться локальные дефициты (в классе ли, в географическом сегменте ли). Нет дефицитов – нет основания накручивать цены. Куда уж тут накручивать, если конкуренция постоянно растет.

Скрытые запасы

Другой принципиальный вопрос – а каков у нас текущий товарный запас? Сколько новостроек с некоей неизбежностью выйдут на рынок в ближайшие годы? Для этого рассмотрим этапы формирования товарного запаса. В качестве примера возьмем тестовый объект, который мы описывали в первом материале.

Этап Результат Метраж (на примере тестового объекта из первой части)
1. Инвестиции в площадку
2. Инвестиции в проектирование Предварительные технико-экономические показатели (ТЭП)
3. Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) Утверждение ТЭП 100 тыс. кв. м общей площади
4. Разработка и утверждение проекта Формирование товарного запаса 75 тыс. кв. м квартир
5. Получение разрешительной документации Выход в реализацию, формирование экспозиции 30 тыс. кв. м экспозиции
6. Строительство Поддержание экспозиции 45 тыс. кв. м товарного запаса

В принципе, девелопер может «выйти» из проекта на любом из этапов, продав объект. То есть вообще цифра товарного запаса – вещь отнюдь не перманентная. Как не является константой ни одна из приведенных в таблице цифр. Однако важным является следующее: возвращаться к пункту №3 можно не единожды в попытке переиграть решение ГЗК по ТЭП. Это точка, где цифра может измениться кардинально, в отличие от всех прочих. То есть на этом этапе говорить о фиксированном товарном запасе еще нельзя.

Пункт №5 – более серьезная точка. Получив разрешительную документацию, девелопер уже берет на себя определенные обязательства перед городом. Пути назад практически нет. Что-то переиграть можно лишь по мелочи. Фактически в этой точке товарный запас уже зафиксирован (но снова обращу внимание, что проект вместе с товарным запасом может быть продан).

В дальнейшем с товарным запасом можно разобраться путем анализа зарегистрированных ДДУ и документации по проекту (та же проектная декларация, к примеру). Сложности будут лишь после сдачи объекта в эксплуатацию, так как ДДУ уже закончатся, начнутся пред-ДКП и ДКП. Одна беда: разбираться с тем, сколько в конкретной стройке и какими этапами выйдет на рынок жилья – адский труд, если в работе у вас сотни и сотни объектов с их очередями и фазами.

Более грубо можно оценить товарный запас, если воспользоваться общими данными Москомстройинвеста касательно строек, продающихся по формату ДДУ (комитет их мощность оценивает в 11,6 млн квадратных метров).

Это значительная часть московского рынка. Сюда, понятное дело, не входят стройки КПУГС (продаются по ДКП) и остатки нераспроданных квартир в давно сданных ЖК (продаются по ДКП и пред-ДКП).

По сведениям Москомстройинвеста, на начало 2017 года в «старых» границах столицы и в Новой Москве было не распродано около семи миллионов квадратных метров из 11,6 млн в сумме. На долю «старой» Москвы в последние годы приходилось примерно 60% выводимого жилья в целом.

Таким образом, нераспроданных запасов в «старой» части – около 4,2 млн.

КПУГС только из тех корпусов, что находятся в продаже, располагает запасом от 100 до 200 тысяч квадратных метров квартир. Вдобавок, этот муниципальный строитель обладает десятками строящихся корпусов (они не в продаже). Ну и не забудем, что есть нераспроданные остатки в уже сданных прочими застройщиками домах.

В итоге полный товарный запас на рынке новостроек «старой» Москвы никак не менее пяти миллионов квадратных метров. Из них, напомню, 2,4 миллиона – это видимая в экспозиции часть.

Два сценария

Спрос в 2017 году в «старой» Москве вполне способен выйти на уровень поглощения в 2,5 миллиона квадратных метров. Вывод новых объектов – остаться на уровне двух миллионов (вследствие ужесточения правил игры для девелоперов). В результате уровень экспозиции какое-то время будет расти, затем зафиксируется – его будут поддерживать из имеющегося товарного запаса (та самая скрытая половина). Это будет означать «статус кво»: баланс спроса и предложения, поддерживаемый застройщиками.

Шансов повысить цены в 2017 году – ноль, но и на крупные скидки покупатели рассчитывать не смогут.

Это один сценарий событий 2017 года. Но при естественном объеме поглощения менее двух миллионов квадратных метров из-за каких-нибудь непредвиденных негативных факторов события поменяют оборот. Застройщики, имея на балансе ощутимый объем товарного запаса, будут вынуждены добавлять его на рынок. Продолжит свой рост экспозиция, продолжится и парад скидок-акций. Это второй сценарий (близкий к тому, что мы наблюдали последние пару лет).

В целом же, пока стоит заучить такие простые пропорции:

«один квадратный метр продаж в год – один квадратный метр экспозиции – два квадратных метра товарного запаса».

Полагаю, что эта формула продержится в ближайшие год–два. А там заиграет новыми красками программа сноса и реновации ветхого жилья, что будет означать коренной слом установившегося баланса рынка нового строительства в «старой» Москве.

Этот материал завершает серию статей о статистике первичного рынка недвижимости Москвы. В первом тексте мы разбирались с главными экономическими понятиями, которые актуальны для новостроек, а во второй статье говорили о том, как правильно узнать объем продаж на первичным рынке и как понять, сколько на самом деле было введено жилья.

Фотографии: pexels.com, pixabay.com

Свежие статьи

0 Комментариев

Пока еще нет комментариев!

Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Апрель 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Фев    
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30