Газета Glavred.Today

К общему знаменателю. Продолжение

 Последние Новости
  • Офис с иголочкиПоследние годы количество высококлассных офисов shell&core в Москве стремительно уменьшается: все больше компаний выбирает готовые [...]
  • На стену с пистолетомС замедлением роста рынка недвижимости снижение показал и связанный с ним рынок строительных материалов. Однако [...]
  • Вредная пятница. Товарищам потомкамКогда я был маленьким мальчиком и гордо теребил свой пионерский галстук, всё вокруг было устремлено в [...]
  • Вредная пятница. А был ли рынок?Не так давно мы публиковали статьи о возвращении инвесторов на столичный рынок жилья и об объектах, [...]
  • Рог изобилия во время чумыРынок элитной недвижимости продолжает удивлять: новые проекты выходят с невероятной для этого сегмента частотой, при [...]
К общему знаменателю. Продолжение
Март 30
14:02 2017

С основными понятиями, которые необходимо знать всем, кто хочет грамотно анализировать рынок недвижимости, мы разобрались  Теперь настало время перейти от теории к практики и обратиться к конкретным инструментам замера предложения, спроса и поглощения, научиться считать их объемы и окончательно разобраться, что же происходит с первичным рынком недвижимости.

Всепоглощающий подход

Существуют понятия первичного и вторичного рынков жилья, и, как мы все знаем, учет сделок на них различен. Но когда необходимо определить границы первичного и вторичного рынков, оказывается, что это только на первый взгляд простая задача.

Главный вопрос – впервые ли квартира продается на рынке (или по ней переходят права иным способом) или же нет.

Если человек перепродает квартиру в новостройке по переуступке, это уже не первичный рынок, так как происходит вторая продажа прав требования. При этом понятно, что этот случай не вполне вписывается и во вторичный рынок.

Мой совет – анализировать переуступки отдельно. Если переуступается квартира в уже готовом или сданном доме – можно зачислять такую сделку во вторичный рынок, большого греха не будет.

И наоборот, если квартиры в реконструированном заново доме (с перенарезкой площадей и другими изменениями), в нынешнем виде продаются в первый раз, то это полноценный первичный рынок.

Итак, чем меряют первичный рынок?

Благодаря усилиям государства, все большая и большая доля сделок на первичном рынке – как с квартирами, так и с апартаментами, кстати – проходит по договорам долевого участия. Их считает Росреестр, который исправно поставляет нам статистику.

Немалая часть новостроек реализуется в рамках жилищно-строительных кооперативов. Статистики по таким сделкам нет.

Совсем невеликая часть – это уникальные в своем роде предварительные сделки-купли продажи (пред-ДКП). Это когда дом уже принят в эксплуатацию, но права собственности в нем на квартиру не оформлены: и ДДУ уже нельзя сделать, и сделку купли-продажи не провести. Статистики по этим договорам также нет. Теоретически отловить их можно, изучая данные по зарегистрированным сделкам вторичного рынка.

Наконец, вишенка на тортике – это сделки купли-продажи первичного рынка (ДКП). В иных жилых комплексах 20-40 квартир продается уже глубоко после сдачи данного дома. Городской застройщик КП«УГС», к примеру, 100% своего жилья продает по ДКП. Росреестр такие сделки относит к случаю обычного перехода прав.

Главная неприятность состоит в том, что объемы поглощения рынком новостроек постоянно путают с продажами по ДДУ. Суммарная мощность новостроек за длительный период примерно на 30-40% больше, чем объем, прошедший по договорам ДДУ за то же время.

Вторая неприятность заключается в том, что часть квартир продается с рассрочкой. Это означает, что объем с рынка исчез, а вот адекватное ему по размеру денежное поступление не случилось. Поэтому перемножив все сделки на цены, мы еще не получим истинный оборот рынка.

Есть еще одна форма учета сделок – это отслеживание экспозиции квартир пообъектно. Вот здесь уже становится неважно, ЖСК там или пред-ДКП. Допустим, мы знаем, что в экспозиции было 3 млн. кв. метров и точно знаем, что через месяц стало 2,8 млн. Исходя из этих данных, поглощение составило 200 тыс. кв. м. Однако мы получаем информацию, что на рынок за это время был выведен один маленький объект в 20 тыс. кв. м. Если наши данные о том, что на конец месяца экспозиция составила 2,8 млн кв. м, верны, то поглощение будет уже 220 тыс. кв. м.

Но, кстати, и это неправильный вывод. Потому как учитывать надо не только выведенные объемы, но и снятые с продажи, а также процент броней и резервирования. Скажу сразу, это сложная, но решаемая задача, если действовать пообъектно, потому что только на уровне одного объекта можно учесть почти все нюансы.

Нагрузить по полной

Нынешнее десятилетие в истории московского рынка новостроек наглядно нам демонстрирует, что такое недогруз рынка, рост цен на ровном месте и точно такое же неожиданное падение этих цен. При этом, если пристально поглядеть на вторичный рынок, там особых рывков вверх-вниз (если не считать пиков, совпадавших с валютными пертурбациями) не наблюдалось. А вот с рынком новостроек ситуация оказалась иная.

По каким-то причинам цены на новостройки нижних сегментов (эконом-комфорт) за период 2010-2013 годов вдруг взлетели с 80-120 тысяч к 130-200 тысячам рублей за квадратный метр. Для примера – «Марфино» (панельные дома «Ведиса») в 2010 году стартовало с 80 тысяч рублей за метр, а запущенный четыре года спустя проект «Вершинино» (опять панельные дома «Ведиса») уже выставлялся за 200 тысяч рублей за метр. Но прошло совсем немного времени, и мы вновь видим обилие новостроек внутри МКАД со скромными ценами 100-130 тысяч рублей за метр, а «дно» московского рынка новостроек вновь располагается на отметке 80 тысяч за «квадрат».

Вот все эти пируэты, на самом деле, и объясняет теория емкости рынка, эластичности платежеспособного спроса, товарных запасов, экспозиций и поглощения – то есть всех тех понятий, о которых мы говорили в первой части статьи. А кроме того, она решает ключевую задачу доходной части любого девелоперского проекта – отвечает на вопрос «по каким ценам и в каком объеме мы сможем продавать жилье в конкретной рыночной ситуации».

С 2001 по 2007 годы в Москве вводилось в строй от 3,7 до 4,8 млн. кв. метров новостроек каждый год. Но это полный объем жилья, введенный в эксплуатацию за год. Дело в том, что до трети всех новостроек шло на различные социальные программы и под расселение ветхого фонда. Уточненные расчеты показывают, что такой показатель как рыночный объем жилья, введенный в эксплуатацию за год, имеет иные значения: 2,5 – 3,2 млн. кв. метров в год.

Все жилье, поставленное за этот период на рынок, было раскуплено, это означает, что и показатель реализованного объема жилья имел сопоставимые цифры. В 2006 году, по-видимому, он превысил даже 3,5 млн. кв. метров. Горячий был год, и поглощение буквально зашкаливало, за что и расплатились спадом продаж в первой половине 2007 года.

Объем новинок рынка жилья в эти годы также варьировался в пределах 2 – 3,5 млн. кв. метров в год.

А дальше случился 2008 год, коллапс спроса, начало банкротств девелоперов и прочие прелести кризисной жизни. Посмотрим, что произошло с годовыми показателями.

Год Объем новинок рынка (оценочно) Объем рыночного жилья, введенный в эксплуатацию
2008 1,5 млн кв. м
2009 0,9 млн кв. м 0,9 млн кв. м
2010 0,9 млн кв. м 1,1 млн кв. м
2011 1,1 млн кв. м 1,2 млн кв. м
2012 1,3 млн кв. м (без Новой Москвы)

Спрашивается, как должен повести себя рынок, в условиях, когда его стали недогружать примерно на 1-1,5 млн. кв. м в год новостроек? Да очень просто. Цены на столичные новостройки резко взлетели вверх за эти годы, ценовой сегмент 80-120 тыс. рублей/кв. м полностью обнулился. Платежеспособность граждан за таким пируэтом не поспела, и значительная часть покупателей отправилась в ближайшее Подмосковье, где расцвели и строительство, и реализация.

Продолжим сводки оценок, за скобками оставляя Новую Москву, однако принимая отныне в расчет еще и апартаментные комплексы.

Год Объем новинок рынка (оценочно) Объем рыночного жилья (с учетом апартаментов), введенный в эксплуатацию
2012 1,9 млн кв. м
2013 2,2 млн кв. м 1,4 млн кв. м
2014 1,9 млн кв. м 1,1 млн кв. м
2015 2,4 млн кв. м 1,0 млн кв. м
2016 2,3 млн кв. м 1,5 млн кв. м

Что мы видим? Новинки рынка скакнули от отметки в 1 млн. кв. м/год почти в 2,5 раза вверх. А вот с объемом рыночного ввода жилья дела идут похуже: в среднем за эти годы вводилось лишь до 1,5 миллиона. Такая диспропорция говорит только об одном: значительная доля новинок – это новостройки на низкой стадии строительства с далекой точкой ввода в эксплуатацию. Кроме того, в кризисный период (2014-2016 годы) опять набрала силу практика сдавать ЖК и МФК на год, а то и два позже установленного срока.

Одним словом, рынок нагрузили, причем доля новостроек на низкой стадии строительства огромна. Вдобавок эти новостройки находятся в составе крупных проектов, длящихся годы и годы. Помножив одно на другое, мы и получаем наблюдаемое снижение цен.

С первой частью статьи можно ознакомиться по ссылке, а в завершающем материале мы поговорим о том, есть ли все-таки затоваривание на рынке квартир Москвы, которого так боятся некоторые эксперты, и что из этого следует. 

Фотографии: freepik.com, deviantart.com, pexels.com, pixabay.com

Коллаж: Биба Бекжанова

Свежие статьи

0 Комментариев

Пока еще нет комментариев!

Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Май 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Фев    
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031