Газета Glavred.Today

КОНЕЦ ГОСПОДДЕРЖКИ: выживут сплотившиеся

КОНЕЦ ГОСПОДДЕРЖКИ: выживут сплотившиеся
Май 16
17:55 2016

Несмотря на продление программы государственной поддержки ипотеки в России до конца 2016 года, ни застройщикам, ни банкам расслабляться не приходится. Во-первых, неизвестно, продлится ли поддержка государства в 2017 году, а во-вторых, льготная ставка с 1 марта повысилась, что уже сказалось на спросе.  О том, что ждет нас впереди и как действовать в сложившейся ситуации, рассуждает Олег Сахаров, руководитель юридического департамента «Сити-XXI век».

 

Если программа господдержки ипотеки в России все-таки завершится в конце этого года, как силами застройщиков, девелоперов, банков создать продукты, позволяющие сохранить спрос на новостройки, хотя бы на том уровне, который существует сейчас?

— Это возможно в первую очередь за счет более плотного взаимодействия банков и застройщиков с целью привлечения клиентов по ипотеке. Основная их задача –  обеспечить клиентам примерно тот же уровень, я имею в виду процентную ставку по ипотеке, которая была при господдержке.

О чем банк может договориться с застройщиком?

— Банк обычно хочет, чтобы льготы, которые предоставляло государство по программе господдержки ипотеки, компенсировал застройщик. Но такая возможность есть далеко не у каждого застройщика. Поэтому банкам придется идти на уступки с тем, чтобы у них было больше клиентов и сохранялся денежный оборот.

Рано или поздно господдержку отменят, и это послужит более тесному сплочению застройщиков и банков.

То есть, та выгода, которую упускает застройщик, заявляя в перспективе более низкую ставку по ипотеке, он мог бы преобразовать в скидку, действуя совместно с банком. Получается, что клиенты, которые берут ипотеку, и клиенты, которые этого не делают, но получают скидку от застройщика, экономят одинаково?

Да, это так. Но клиенту кажется, что первоначальная скидка на квартиру, которую он получает – то, что ему надо. Так устроен человек. Он хочет получить здесь и сейчас сто долларов, но не хочет ждать три месяца или полгода, когда ему дадут 200 долларов. Хотя выгоднее получить двести долларов через полгода. Поэтому необходимо объяснить покупателю, что для него более приемлемо и в перспективе принесет больший доход. Здесь нужна серьезная работа с потребителем.

 

Существует такой вариант, когда клиенту предоставляется рассрочка от застройщика до даты сдачи дома в эксплуатацию, а дальше она переводится силами застройщика в ипотеку. Расскажите об этом подробнее.

Дело в том, что застройщик может предоставлять рассрочку по оплате жилья до ввода дома в эксплуатацию. После этого возникает риск, что покупатель получит право собственности, заедет в квартиру и перестанет платить. Эти риски необходимо дифференцировать. Поэтому для застройщика наиболее приемлемый вариант – получить полную стоимость  квартиры до ввода дома в эксплуатацию.

Есть механизмы, которые могли бы придать рынку новый импульс. Допустим, внесудебное обращение взыскания на квартиру, в случае если покупатель становится неплательщиком. Но в настоящее время такие инструменты существуют только для юридических лиц либо индивидуальных предпринимателей. В случае, если одна сторона не платит, а другая может забрать квартиру и продать ее, такой механизм был бы выгоден для застройщика. Тогда мы могли бы давать длинную рассрочку.

А разве не так все происходит по договору?

Если покупатель — физическое лицо, то отобрать квартиру таким способом практически невозможно. Это делается только по решению суда, после того, как квартира продана на торгах – а это подразумевает большой дисконт. В итоге застройщик не получает от 20% до 50% от стоимости квартиры. Все направлено на взаимодействие банков и застройщиков, с тем, чтобы диверсифицировать эти риски.

А если не говорить о продлении господдержки ипотеки, существуют ли другие инструменты, которыми государство могло бы поддержать застройщиков на плаву? Возможно, хороший эффект могло бы дать понижение ключевой ставки?

— Что у нас происходит, когда понижается ключевая ставка: все получают много денег в рублях – и идут покупать доллары и евро. Получается, что мы поддерживаем не свою экономику, а зарубежную. К тому же разгоняется инфляция. Поэтому власти вряд ли пойдут на это. Но ставка по ипотеке может уменьшаться, допустим, благодаря развитию таких институтов, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Там  занялись оптимизацией текущего механизма секьюритизации и намерены фактически создать «фабрику ипотечных ценных бумаг», которая позволит  трансформировать закладные в удобные для инвесторов и банков ценные бумаги. Выпущенные в свободное обращение, такие бумаги привлекут дополнительные средства, тем самым способствуя уменьшению ипотечной ставки. Это финансовые инструменты, на которые государство может оказывать влияние и прямую поддержку.

Покупать сейчас – или через год? Может быть, тогда появятся новые интересные и более выгодные варианты?

Если есть потребность в приобретении жилья, надо покупать сейчас. Что будет потом – неизвестно. Если отменят государственную поддержку по ипотеке, то ипотечная ставка возрастет, но от застройщиков поступят более выгодные конкурентные предложения.  Текущим состоянием рынка надо пользоваться. Таких цен не было никогда. У нас нефтезависимая страна, поэтому сложно сказать, что будет дальше. Но цены на недвижимость существенно не упадут – это точно, а скорее всего, будут расти.

 

 

Share

Свежие статьи

0 Комментариев

Пока еще нет комментариев!

Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Апрель 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Фев    
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30