Газета Glavred.Today

Коворкинг как удочка

 Последние Новости
  • Коворкинг как удочкаЕсть два не вполне научных, однако же чрезвычайно точных определения: мода и бум. Достоинство их [...]
  • Кто создан из камня Марта Савенко Блистательный Джузеппе Фаллакара, исследователь архитектуры, читает лекции словно артист, выступающий на публике с новеллами Боккаччо. [...]
  • От хаоса к средеВ рамках XX Международной выставки архитектуры и дизайна АРХ Москва NEXT в Московском доме художника [...]
  • Побеждающие ПрокрустаПерспективы деревянного домостроения неожиданно вновь оказались в центре общественного внимания, и при самых неожиданных обстоятельствах. [...]
  • Шедевры «неудобья»Все самые интересные площадки под строительство давно заняты, и архитекторам все сложнее «выжимать» максимум из [...]
Коворкинг как удочка
Сентябрь 18
13:45 2017

Есть два не вполне научных, однако же чрезвычайно точных определения: мода и бум. Достоинство их в том, что они годятся к любому случаю. Многие носят джинсы – это мода. Все носят джинсы – это бум. Многие строят офисы – снова мода. Все строят офисы – опять бум. С этой точки зрения, то, что у нас происходит с форматом коворкинг — некий переходный период. Уже не мода, еще не бум. А потому самое время поговорить подробнее о плюсах, минусах и вообще о перспективах.

Руслан зе бест

Руслан Дзкуя

 

Геометрическая прогрессия

Коворкинг – совсем ещё юный жанр в суровой прозе коммерческой недвижимости. Годом его рождения называют 2005, местом – Америку, отцом – человека вольной профессии программиста Брэда Ньюберга. Впрочем, англичане говорят, что первые коворкинги появились у них, в Лондоне, и придумал их индийский студент, мечтавший вдруг разбогатеть и действительно вдруг разбогатевший. Может быть, и не найдется семи городов (как в случае с Гомером), чтобы спорить о чести быть родиной коворкинга, но, похоже, сама идея витала в воздухе, и вообще, на каждого Попова есть свой Маркони.

Десять с небольшим лет существования формата – срок очень небольшой даже по нашему динамичному времени. И если всего за две пятилетки идеи коворкинга овладели умами инвесторов во всех частях света (а коворкинги создают всюду), значит, для того есть весьма основательные и, скорее всего, экономические причины.

На конец 2017 года во всем мире будет работать 14 тысяч коворкингов, в которых будет трудиться 1,5 млн человек, полагает руководитель департамента маркетинга направления офисной недвижимости Cushman&Wakefield в регионе EMEA Алсу Зианшина. Причем, по её словам, если сначала коворкинги были излюбленным местом креативной публики, в первую очередь, молодых стартаперов, то теперь этим форматом интересуются «крупные институциональные компании, которые видят в них альтернативное пространство, возможность вывести наиболее творческих сотрудников за пределы скучного офиса».

Коворкинг «Практик» в Санкт-Петербурге

Именно этот интерес совершенно разных потребителей формата и делает его заслуживающим особенного внимания. Согласитесь, для того, кто начинает свой бизнес, тяга к минимализму понятна. Небольшое, но удобное помещение, доступное в любое, даже ночное, время, возможность общения – что ещё нужно молодому человеку, не обременённому запросами? Но когда большая, «тысячеголовая» компания тоже отказывается от офиса в привычном понимании этого слова, тут есть о чем подумать. Вряд ли и теми, и другими движут одни и те же мотивы.

Сразу оговорюсь: я хорошо понимаю, что коворкинг в России не идентичен коворкингу, допустим, во Франции. При отсутствии явных внешних различий, у нас и цели другие, да и реализация отличается не только в пределах фантазии дизайнера. Тем не менее, рынок растет параллельно. Почему?

Бурный рост интереса к коворкингу, как в России, так и за рубежом, наводит на мысль, что в этом формате видят своего рода панацею. И тут впору задаться некоторыми не вполне деликатными вопросами. Действительно ли коворкинг дает возможность получить ту синергию, которая окупает расходы? И не принимаем ли мы за чудо-лекарство обыкновенное плацебо?

Притом, что перечень достоинств формата впечатляюще велик, у него есть и недостатки, и не только с точки зрения ведения бизнеса. Например, о существовании вполне реальных подводных камней предупреждают психологи. Впрочем, не будем забегать вперед.

Потребности и возможности

По замечанию генерального директора инвестиционной компании Key Capital Сергея Камлюка, «в основе развития коворкингов лежат два базовых глобальных тренда – технический и социальный». Очевидно, что за счет использования интернет и облачных IT-решений меньше стала зависимость от конкретного места работы, начала расти доля удаленных сотрудников, фрилансеров и проч. Тут-то и выяснилось, что настоящая ценность офисов «не столько в физической инфраструктуре, сколько в обеспечении личной коммуникации, которая необходима для продуктивной работы и развития».

То есть, если попытаться сформулировать предельно просто, то основная ценность коворкинга – такая нематериальная вещь, как атмосфера, которую создают работающие там люди, или, по выражению управляющего партнера Today (с) Вадима Журдана, «питательная деловая среда, в которой возникают и развиваются проекты». Вот почему ни у кого из экспертов нет сомнений, что данный формат будет успешно развиваться в России, вопрос только в конкретных игроках и формах реализации.

Интересную формулировку предложил директор департамента по маркетингу и PR компании KR Properties Андрей Патрушев. Он считает коворкинг «необходимым элементом синергетического эффекта между большим, средним и малым бизнесом». Вполне может быть, и уж точно очевидно одно: равные условия, в которых оказываются сотрудники самых различных «по весу» компаний, являются стимулирующим фактором как для «младших», так и для «старших».

Кстати, Вадим Журдан рассматривает коворкинги не как отдельный бизнес, работающий на арендуемых площадях, а скорее как «способ управлять недвижимостью, новый вид микроброкериджа, с включенными сервисами, когда арендаторами являются не крупные компании, а небольшие команды или даже отдельные люди». При таком подходе не удивительно, что основным источником доходов управляющей компании может быть не собственно аренда, а продажа дополнительных сервисов.

Офис коворкинг-компании РЕБУС

Вице-президент по коммерческой недвижимости компании GVA Sowyer Елена Шевчук уточняет: коворкинг – это не совсем аренда рабочих мест. Собственно аренду в России скоро уж 20 лет предлагает международный оператор Regus и некоторые другие собственники объектов класса А (например, Millenium House). Речь же в данном случае должна идти именно о создании «комфортного пространства для определенного типа бизнес-единомышленников». Вот почему в коворкингах чаще всего собираются «компании по интересам»: фотографы, дизайнеры, архитекторы, то есть, публика исключительно творческая, а, кроме того, айтишники, юристы – всем им удобнее работать в свободно организованном пространстве. Руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Елизавета Голышева, добавляет: коворкинги хорошо подходят «для реализации определенных задач – тренингов, краткосрочных проектов, временных офисов продаж и call-центров».

Плюс на минус

«Список благодеяний», которые можно отнести на счет коворкингов, впечатляет и, в общем-то, он примерно одинаков у разных экспертов. Главный плюс – в гибкости, считает консультант отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина: «В любое время можно арендовать рабочее место, получить необходимые условия, доступ к переговорным комнатам, и всё ровно в том объеме, который нужен». Кроме того, в коворкингах, как правило, есть кухня, где можно самостоятельно приготовить еду, есть залы для лекций, мастер-классов, семинаров, зачастую там имеется и детская комната. Елена Шевчук относит к плюсам также «возможность не быть привязанным к арендуемым метрам, возможность моментально получить полностью оснащенный офис с дополнительными услугами и сервисом». Разумеется, важный аргумент – окружение, то есть профессиональная среда, которая достается, если так можно сказать, «задаром».

Всё это вещи очевидные. Точно так же не являются секретом и недостатки, свойственные коворкингам. Елена Шевчук считает минусом тот факт, что открытое пространство может быть достаточно шумным, а, кроме того, вполне вероятно, что далеко не все коворкинги (по крайней мере, у нас в стране) ориентированы на правильно определенную целевую аудиторию, и «бизнес-синергии с соседями вполне может и не случиться». Кстати, представление, что коворкинг – это очень дешево, основано на заблуждении, не исключено, что фрилансерам и стартаперам может оказаться дороговато снять такое помещение. Сергей Камлюк также видит главный недостаток формата в высокой вероятности ошибочной концепции: «шум, отсутствие нужных резидентам сервисов, плохо подобранные соседи, мешающие друг другу».

Социальный психолог Светлана Рогожина, отмечая как плюс синергетические возможности коворкингов, предлагает всё-таки не обольщаться и не видеть в этом формате решение всех проблем, то есть ту саму, упомянутую нами панацею. «Для многих людей открытое пространство – проблема; отсутствие территории, на которой можно уединиться – большая проблема». И дело тут вовсе не в возрасте. Совершенно не обязательно, что в коворкинге будет трудно работать гражданам пенсионного возраста. Кто сказал, что для молодого человека общение – обязательно радость? А разговор о том, что в коворкинге каждый, кто хочет, может уединиться – лукавство. На всех не хватит места. В общем, компания, которая хочет перебраться в коворкинг, должна не только оценить наличие сервисов и гибкий график, необходимо еще и провести исследование среди собственных сотрудников. Может оказаться, считает Светлана Рогожина, что большинство из них окажутся не приспособленными для работы в таком помещении.

Говоря о достоинствах и недостатках анализируемого формата, мы до сей поры обходили одну важнейшую тему, меж тем как она, на мой взгляд, заслуживает обязательного внимания: а что мы, собственно, понимаем под коворкингом? Нет, общие характеристики, разумеется, совпадают, но в целом разница между исследуемыми вариантами уж очень бросается в глаза. Даже если просто прочитать подряд комментарии экспертов, становится очевидно, что речь, в сущности, идет о совершенно разных вещах.

Никакая аналитика не будет точной без классификации. Никакая аналитика не будет иметь смысла, если мы не договорились о терминологии. Так что, надо признать: коворкинг – это такое же общее понятие, как роман. «Братья Карамазовы» и «Золотой теленок» суть романы. Как говорится, найдите десять отличий. В общем, если мы нуждаемся в такой аналитике, которой можно было бы доверять, то надо прежде всего условиться о том, что, собственно, является предметом для обсуждения.  

Богатые тоже работают

Начать хотелось бы с варианта самого неожиданного, а потому редко являющегося предметом исследований: коворкинг для владельцев крупных активов. Управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт считает, что целый ряд клубов, существующих десятки, а то и сотни лет, по существу, являются коворкингами. «Можно работать у себя в кабинете, а можно – в одном из помещений клуба, — замечает эксперт. — Там есть сигарная, библиотека. Сейчас в Москве создается столичный деловой клуб, который будет объединять людей, если так можно сказать, равного экономического веса. Множество вопросов будет решаться именно там».

В качестве еще одного примера Ирина Жарова-Райт приводит Hospital Club, объединяющий представителей лондонского медиа. Там есть места для встреч, есть площадки для тихой работы, есть и производственные площади. В Hospital Club договариваются, что-то решают, или же просто работают. Театральные продюсеры собираются в Harris Club. «Это тоже типичный коворкинг», — считает эксперт.

The Hospital Club в Лондоне

В департаменте жилой недвижимости Colliers International, составляя рейтинг наиболее часто встречающихся запросов покупателей к инфраструктуре жилых комплексов премиум-класса, обратили внимание на недавно проявившуюся тенденцию: кроме ожидаемого спроса на дошкольные учреждения в структуре ЖК, на фитнес-клубы с бассейном, был зафиксирован всплеск интереса к наличию в составе комплекса коворкинг-пространства. Как отмечает директор вышеназванного департамента Екатерина Фонарева, «коворкинг-пространство интересует потенциальных покупателей чаще всего в формате опен-спейс, по принципу лобби в гостинице, со свободным доступом в интернет и возможностью провести переговоры с небольшим количеством участников». Безусловно, удобнее, чем приглашать всех домой или вести в ближайшее кафе, так что не удивительно, что такие предложения на рынке уже есть, указывает эксперт.

 Спасение начинающих

Как утверждают наверху, российская экономика прошла период рецессии и вступает в пору непоколебимого роста. Вероятно, именно этот благотворный процесс дал возможность десяткам тысяч работников умственного и физического труда освободиться от уз постоянной занятости. Многие из них, справедливо полагая, что все места в ОПГ давно заняты, подумывают о собственном деле. И в этом стремлении они встречают горячее сочувствие властей. Собственно, тем и деваться некуда. Выбор-то невелик: или социальный взрыв, или дай людям удочку и отпусти их в свободное плавание. Так что создание помещений, пригодных для устройства коворкингов, стало социальной задачей для администраций крупных территорий.

Тому есть множество примеров. Андрей Патрушев напоминает о том, что за развитие коворкингов в правительстве Москвы выступает департамент науки, промышленной политики и предпринимательства, возглавляемый Алексеем Фурсиным. Также активный сторонник развития этого формата в столице Андрей Бочкарев, глава департамента строительства. Здесь стоит упомянуть и Комитет общественных связей правительства Москвы, причем его представители делают особенный упор на том, что этот формат подходит людям с ограниченными возможностями. Такая же ситуация в Подмосковье. Помнится, первый заместитель министра инвестиций и инноваций Московской области Вадим Хромов, выступая на конференции «Офис лицом к человеку» особо отмечал, что развитие системы коворкингов – важная часть его служебных обязанностей и прямое поручение губернатора.

На то, чтобы коворкинги для такого рода начинающих стали им доступны, разумеется, надо потратиться. Привести помещения в порядок, следить, чтобы устанавливались приемлемые арендные ставки. Но это как раз тот случай, когда расходование бюджетных средств разумно. Сдача помещений на очень щадящих условиях, организация бизнес-тренингов, семинаров – всё это находится на стыке собственно экономики и социальной сферы. Однако работа в данном сегменте вполне может быть интересна бизнесу, потому что тут возникает своего рода частно-государственное партнерство, которое выгодно всем: и государству, и предпринимателям, и обычным гражданам, которые готовы проявить экономическую активность.

Разговоры о том, что административные решения об установлении уровня ставок не являются рыночными, надо признать лукавством. Регулирование с целью решить социальные проблемы – мера не просто разумная, но принятая во всем мире. И тут стоит только одобрить позицию властей, как к ним (то бишь властям) ни относись.

Ударились в рост

А теперь поговорим о том варианте, которое без всяких оговорок является рыночным. О том, где рискуют, вкладывают свои средства и ожидают не благодарности или удовольствия, а всего лишь – доходов.

В Европе формат коворкинга агрессивно растёт, отмечает Елизавета Голышева. Но инвесторы уже сейчас стремятся занять эту же нишу и в России, полагая, что «благодаря развитию новых технологий, внедрению новых трендов в использовании рабочего пространства и рабочего времени данный формат является очень перспективным». Так что речь идет о тенденции на годы вперёд.

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев считает, что текущий объем рынка коворкингов в абсолютном выражении составляет более 20 тыс. кв.м. По его мнению, в Москве на данный момент действует порядка 80 качественных площадок, либо специализирующихся на коворкинге, либо предоставляющих коворкинг как услугу. Более 50% действующих коворкингов сосредоточены в ЦАО, а большая часть – в Краснопресненском, Тверском и Басманном районах.

Директор по работе с клиентами департамента управления объектами NAI Becar Константин Королёв называет цифру немногим больше: «В Москве сейчас работает не менее 100 коворкингов». С ним солидарен управляющий партнер компании «Ключ» Павел Фёдоров. По его мнению, верхний статистический рубеж – 100 московских коворкингов.

Что касается лучших столичных коворкингов, то здесь эксперты единодушны. Называют «Рабочую Станцию Plaza» на Бутырской улице, Deworkacy на Красном Октябре, DI Telegraph, запущенный в 2014 г., CEO Rooms, что на 16 этаже башни «Империя», Cabinet Lounge.

Пространство Рабочая Станция Plaza в Москве

При этом Павел Фёдоров обращает внимание на то, что бизнесом для компании этот формат может стать только в том случае, если она владеет или управляет сетью. «На одном пространстве тяжело зарабатывать, — полагает он. – Затраты большие, а ведь нужен и управляющий, и бухгалтер, и маркетолог». Если у компании одна коворкинговая площадка, то вся прибыль съедается расходами на содержание и управление, когда две-три площадки, тогда появляется экономический смысл, указывает эксперт.

Андрей Патрушев убеждён, что коворкингом должны заниматься профессиональные операторы. По его словам, компании KR Properties интересен сам по себе этот сегмент, есть мысли, например, о коворкинге на Даниловской мануфактуре, но встает вопрос, как управлять. «Проще и разумнее, — говорит Патрушев, — сдать офисные помещения для организации коворкинга. Мы готовы привлечь специалистов, показать им помещение, спросить, что нужно для коворкинга, и выполнить набор требований».

Сама по себе необходимость профессионального управления не вызывает сомнений экспертов. «Коворкинг, как и любой объект недвижимости, требует управления», — считает Маргарита Кабалкина. Елизавета Голышева, развивая эту мысль, отмечает, что сейчас на рынке коворкингов работают разные операторы, и у каждого есть своя специализация. Например, проект CEO Rooms, представленный в «Москва-Сити», ориентирован на топ-менеджеров компаний и относится к премиальному сегменту, так же как и Meeting Point, что находится напротив Государственной Думы. Другая ниша, по мнению эксперта — коворкинги в бизнес-районах и офисных центрах, целевой аудиторией которых являются международные и российские коммерческие организации (пример – «Рабочая станция»). Что касается творческой аудитории, то на сегодняшний день её предпочтения – ArtPlay, «Парк Горького».

Будь готов

Основные точки коворкингов на карте Москвы – это сложившиеся бизнес-районы. Что, конечно, соответствует основной идее проектов – удобство доступа, удобство использования. Однако нужно учитывать, и любой оператор обязан это понимать: перед доходами есть расходы, и они существенны. Нужно вложиться в отделку и, кроме того, предстоит взять на себя арендные платежи. Пожалуй, это главное препятствие, останавливающее многих потенциальных инвесторов.

Вот почему эксперты, с одной стороны, указывая, что кризис – удачное время для развития проектов коворкинга, с другой стороны, признают, что в кризис далеко не все инвесторы готовы, по словам Елизаветы Голышевой, «вкладывать собственные средства в проект со сложно прогнозируемым периодом окупаемости».

Сейчас можно назвать, по крайней мере, одну компанию, которая сделала ставку на работу с данным форматом – это Becar Asset Management Group. Еще весной этого года в компании было объявлено о запуске новой услуги – «проектирование и управление коворкингами». Как рассказал президент компании Александр Шарапов, к этой идее его подтолкнуло знакомство с опытом работы лондонских коворкингов. Заметим, что специалист решил начать с себя: мало того, что в Москве его компания переехала в agile-офис на Дубининской, так еще и сам президент отказался от собственного кабинета и сидит где-то посреди своих сотрудников. Хочется верить, что его самоотверженность будет вознаграждена.

Будущее светло и прекрасно?

Процесс открытия новых коворкингов в Москве и регионах идет непрерывно. В 2016 году в России было зарегистрировано свыше 300 коворкингов, то есть, на столицу приходится только треть. Дальше следует ждать прибавления семейства. Константин Королев полагает, что в столице прирост коворкингов по итогам 2017 года составит 20%. В эти проценты войдет и коворкинг Becar Asset Management Group, рассчитанный на 300 рабочих мест, и несколько площадок от сети CEO Rooms, о чем сообщает Александр Шибаев, и расширение сети Deworkacy. Кроме того, по информации Павла Фёдорова, три площадки в планах у «Ключа», есть, как мы поняли, мысли на сей счет и у KR Properties.

Значит ли это, что богатство офисного рынка будет непрестанно прирастать именно коворкингами?

Ответить определенно не берусь. Все-таки нужно исходить из того, ради чего затевается коворкинг. Одно дело, когда ради создания новой атмосферы, синергии и прочих приятных вещей. Другое – если во имя банальной экономии. Давайте не будем забывать, что 10 кв.м. на сотрудника – это норма, 8 кв.м. – допустимо, а 6 кв.м. – это уже плохо. И если посадить всех рядом, на открытом пространстве, то какие холлы ни устраивай, какие релакс-зоны ни открывай, какой-то части сотрудников это будет не в удовольствие. Опыт российской жизни, к сожалению, убеждает в том, что за словами о заботе, как правило, ничего не стоит. И это еще в лучшем случае. Разумеется, если на сей раз мы вдруг увидим исключение, и цели заявленные совпадут с целями, которых стремятся достичь, тогда… Тогда я, пожалуй, соглашусь исполнить арию «варяжского гостя» где-нибудь на 16 этаже башни «Империя». 

Фотографии: google.com, praktik.workspacestor.comdigitalnomadeurope.commosblog.livejournal.com.

Свежие статьи

0 Комментариев

Пока еще нет комментариев!

Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Октябрь 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Сен    
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031