Мы продолжаем рассказывать о сегменте сервисных апартаментов. В прошлой статье мы обсудили, какие бывают виды апартаментов с сервисом от отельного бренда, а также поговорили о том, что в Москве пока, несмотря на всю привлекательность, этот формат не получил должного развития. Одна из причин этого – сложности с привлечением отельных брендов, а в чем они заключаются – разбираемся в новом материале.
Громкое имя
Международные гостиничные бренды уже давно оценили формат сервисных апартаментов. Самые распространенные сети в этом сегменте – Kempinski, Mandarin Oriental, Four Seasons, а также компании, входящие в группу Marriott International.
В Москве формат апартаментов с сервисом в небольшом объеме опробовали в Four Seasons, кроме того, в нем работает Marriott International: бренд предоставляет сервис в комплексе «Звезды Арбата» от «Балтийской Строительной Компании». Также в Москве могли бы быть представлены в подобном формате бренды Sofitel (планировали проект в IQ Квартал), Morgans Hotel Group («Око»), Fairmont Hotels&Resorts («Сады Пекина»), Hyatt («Башня Федерация»). Однако все они отказались от проектов по разным причинам.
«Каждый проект – отдельная история, в каждом из них были свои причины, связанные как с решениями застройщиков, так и с решениями операторов. Но в основном это связано с тем, что в процессе реализации проектов их концепция поменялась, и было решено отказаться от дополнительных трудностей в виде привлечения гостиничных операторов и выполнения большого числа предъявляемых требований. Часть площадей, которые были предназначены для размещения гостиниц, было решено реализовывать как апартаменты в чистом виде, потому что это более понятный для покупателя продукт», – рассказывает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга Knight Frank.
Некоторое время в реализации были апартаменты с обслуживанием в Radisson Royal Hotel (бывшая гостиница «Украина»), однако из-за отсутствия продаж было принято решение отдать их в долгосрочную аренду. Как рассказали в Blackwood, запланированы гостиничные номера и квартиры с гостиничным сервисом под управлением Mandarin Oriental в строящемся МФК на Софийской набережной от Capital Group, а также апартаменты под брендом Bulgari (входит в Marriott International) в строящемся отеле на Большой Никитской улице.
Недальновидные застройщики
Аналитики уверены, что как минимум в высокобюджетном сегменте у сервисных апартаментов большие перспективы. Но в России, как мы видим, этот сегмент пока не получил должного развития, и такие проекты единичны. Это объясняется несколькими факторами. Во-первых, спрос еще не сформировался явно, и это показывает неудачный опыт большинства проектов, которые пытались выйти на российский рынок. Во-вторых, российские девелоперы пока не до конца понимают всю прелесть формата и скорее стремятся зарабатывать на розничных продажах здесь и сейчас. И, наконец, в-третьих, даже если у девелопера есть желание реализовать такой проект, не всегда получается договориться с гостиничным брендом.
По словам Ольги Широковой, большинство российских девелоперов сейчас не готовы участвовать в долгосрочных проектах, к которым относится строительство апартаментов с сервисом от отельного бренда. «Большинство застройщиков стремятся как можно быстрее и с минимальными затратами реализовать свои площади», – отмечает эксперт.
По мнению руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяны Веллер, такой подход российских девелоперов отталкивает их возможных партнеров, которые настроены на долгосрочный проект под своим полным управлением. «В России у большинства инвесторов пока «краткосрочный» взгляд на бизнес: они стараются найти выход из проекта на ранних стадиях, и в большинстве случаев это означает продажу апартаментов в розницу. Далее, как правило, следует попытка взять апартаменты в управление, консолидировав их, например, в формат отеля, и получать комиссию за сдачу этой, инвестиционной для большинства финальных покупателей, недвижимости в аренду. Винить их сложно: в условиях нашего рынка планирование на 10-15 лет вперед действительно представляется нелегкой задачей», – говорит Татьяна Веллер.
В Европе, США и Азии сервисные апартаменты – это институциональный актив, такой же, как гостиница, где никто не продает инвесторам гостиничные номера по одному. И крупные отельные бренды с громкими именами не готовы входить в проекты, где они вынуждены общаться с большим количеством индивидуальных собственников.
Причина этого нежелания понятна: у каждого из таких собственников может быть свое мнение по поводу дизайна апартаментов и общественных зон, «правил общежития», необходимости профилактического ремонта, стандартов сервиса. Со своей стороны, отнюдь не все конечные собственники готовы к стандартизации своих вложений и некоторому количеству ограничений, которые принесла бы покупка такого объекта под профессиональным управлением или брендом.
«Основное противоречие московского рынка апартаментов связано с желанием девелоперов включать в проект апартаменты на продажу для более быстрого возврата вложенных инвестиций, тогда как отельеры предпочитают управлять арендными апартаментами – этот формат для последних является более понятным и более доходным. Теоретически апартаменты на продажу тоже могут приносить доход не только от разного рода сервисов, но и от сдачи в аренду. Однако менталитет российского потребителя на сегодняшний день таков, что если собственность приобретена для своего проживания, пусть и временного, сдаваться в аренду она вряд ли будет», – считает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood.
По словам коммерческого директора «Балтийской Строительной Компании» Дениса Бадикова, из-за различий в интересах отельера и девелопера переговорный процесс сложен и требует учитывать задачи всех сторон, поэтому компаниям-участникам проекта не всегда удается договориться об условиях, которые устроили бы всех.
«Совместные девелоперские проекты в высшем ценовом сегменте – непростая история как на первом этапе разработки общей концепции, которая бы удовлетворяла всех игроков и разные типы бизнеса, так и в дальнейшем – при реализации. Очевидно, что наличие жилой недвижимости с теми же сервисными возможностями, что и арендные номера, создает определенную конкуренцию для самого отеля», – говорит Денис Бадиков.
Управляющий партнер Vesco Group Андрей Федака отмечает, что отечественное будущее этого сегмента в руках российских девелоперов, однако им необходимо еще постараться привлечь крупную гостиничную компанию. «У каждого отельера есть шорт-лист международных инвесторов, которые входят в их проекты, но, к сожалению, в текущей ситуации российский рынок им мало интересен.
Воплотить в жизнь концепцию элитного комплекса апартаментов с сервисом от международного гостиничного оператора могут только российские девелоперы, причем это должна быть очень крупная структура.
Большой объем инвестиций, в том числе в обеспечение требований гостиничного оператора, а также долгий оборот являются естественной точкой отсечения для рядовых застройщиков», — подчеркивает Андрей Федака.
Требовательные бренды
Основные требования, которые предъявляют международные сети, касаются объемов строительства, а также проработки вопросов возможной конкуренции между той частью комплекса, которая включает апартаменты, квартиры или резиденции – и ту, где расположены классические гостиничные номера.
Минимальный объем апартаментов, который нужен для управления крупному международному бренду – 150-200 номеров, при этом желательно, чтобы на одном этаже апартаментов было много.
«Это связано с удобством обслуживания, размером штата сотрудников, обязательным размещением на этаже сервисных помещений. Как правило, оператору важно, чтобы гостиница находилась с апартаментами в одном здании или в непосредственной близости, с единой входной группой и общей сервисной зоной. В некоторых случаях количество апартаментов не должно превышать количества номеров в отеле», – рассказывает Ольга Широкова.
Разумеется, уже одно это требование большого масштаба накладывает существенные ограничения на элитный формат, который предполагает высокий уровень приватности и клубности. «Однако сегодня, в условиях размывания границ классов и появления сегмента премиум, где требования к уровню приватности менее жесткие, это вполне возможно. Но все равно вопрос безопасности жильцов и разделения потоков постоянных и временных клиентов должен прорабатываться очень подробно», – отмечает Ольга Широкова.
Также существуют требования, касающиеся размеров и распределения апартаментов. Как правило, порядка 50% должны занимать студии либо апартаменты с одной спальней, есть определенные требования по размеру разных видов апартаментов. Однако иногда от студий отказываются вовсе, чтобы не составлять конкуренцию отелю: он остается местом для краткосрочного размещения, а апартаменты – для долгосрочного, в том числе для постоянного проживания.
«В нашем проекте апартаменты изначально закладывались в концепции больших лотов: клиенты более требовательны к комфорту, поэтому практически полностью были исключены мелкая нарезка и студии», – рассказывает Денис Бадиков.
Что касается дополнительных требований, то у гостиниц они очень высоки – начиная от архитектурно-планировочных решений здания в целом, заканчивая маркой выключателя в апартаментах.
Регламентируются инженерное обеспечение, отделка общих зон и апартаментов, которая должна соответствовать очень подробным и жестким стандартам бренда. Конечно, большую роль играет локация: апартаменты под управлением известного международного бренда должны находиться в центре или в деловых районах, если в городе реализована концепция децентрализации.
Достаточно большой и жесткий набор требований означает, что для застройщика привлечение операторов – это очень сложный процесс, который ведет к долгим переговорам, согласованиям и увеличению вложений в проект. Но если у всемирно известных брендов столько требований, возникает резонный вопрос – а зачем вообще стремиться привлекать их на наш рынок? Почему нельзя удовлетвориться проектами под индивидуальными брендами, под управлением специально созданных компаний? Ведь такие проекты в Москве как раз уже есть, и их больше, чем с участием гостиничных сетей. Об этом поговорим в следующий раз, а первая часть статьи доступна по ссылке.
Фотографии: freepik.com, pexels.com, pixabay.com, stayvivo.com
Коллаж: Биба Бекжанова
Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?
Оставить комментарий