Основной рост в элитном сегменте в ближайшие десять лет придется на формат сервисных апартаментов под управлением гостиничных брендов, уверены эксперты. Однако пока во всем мире этот сегмент действительно бурно развивается, российские девелоперы преимущественно остаются в позиции наблюдателей.
Одна из сложностей, которую мы отметили в предыдущей статье – довольно длительный процесс согласования всех тонкостей с отельными брендами, которые предъявляют очень много требований к застройщику. Мы задумались: а зачем вообще тогда стремиться привлечь международный бренд, если практика показывает, что объекты под управлением специально созданных компаний выходят на рынок гораздо быстрее? Но, как всегда, все по своим местам расставляют цифры.
Плюс к цене
Люди, работающие на рынке недвижимости, конечно, любят и образы, и представление о качестве продукта, но цифры для них все-таки выглядят понятнее. Апартаменты под брендом отеля продаются дороже. Отель берет за это определенную комиссию, но она окупается с лихвой.
«Если апартаменты продаются под именем известного отельного бренда, этот бренд получает за это свою премию, которая обычно составляет 5-8%», – рассказывает Наталья Розенблюм, управляющий партнер Top Hotel Experts.
Несмотря на растущие затраты, прибыль девелопера не снижается. Апартаменты под брендом отеля продаются примерно на 30% дороже, чем такие же квартиры, но без единого бренда, утверждает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.
По словам эксперта, несмотря на более высокие затраты конечного покупателя, брендированные апартаменты могут стать хорошей инвестицией. Доходность от аренды таких апартаментов доходит до 5-7% годовых, тогда как в случае с элитной недвижимостью без сервиса она, как правило, составляет 2-3%, замечает эксперт. Он уверен, что подобные апартаменты быстрее находят потенциальных арендаторов, которые согласны на более высокую арендную ставку, если бренд им хорошо известен. Еще одно преимущество в том, что в некоторых случаях поиском арендаторов готовы заниматься отельеры.
«Профессиональные операторы имеют наработанные технологии управления инвестиционным продуктом в виде сервисных апартаментов. Доходная часть здесь формируется в основном за счет сдачи номеров. Доходность всего номерного фонда при грамотном управлении в зависимости от категории должна составлять 70-85%, а общая прибыльность (GOP) такого продукта – 65-70%», – комментирует Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL.
«Hilton Garden Inn», Астана (Казахстан)
Еще одно преимущество сотрудничества с международным брендом заложено в самом словосочетании «международный бренд». Потенциальные собственники и арендаторы апартаментов, где бы они не находились, знают, чего от этого комплекса ждать.
«Сетевые бренды полезны с точки зрения привлечения зарубежного гостя, для которого наличие бренда является «знаком качества», гарантией определенного уровня сервиса и физического продукта», – говорит Татьяна Веллер.
«На неизведанном для клиента рынке – допустим, в Казахстане или Узбекистане – убедить покупателя, что какой-то застройщик создаст тот высочайший уровень сервиса и обеспечит то качество, которое указывается в рекламе, практически невозможно. Поэтому присутствие известного гостиничного бренда – это как раз защита от того, что проект не будет девальвирован, что покупатель будет чувствовать себя в Ташкенте так же, как он чувствует себя в Нью-Йорке», – подтверждает Дмитрий Халин. Также эксперты особо отмечают уровень отделки, которая не только выполняется в соответствии со всеми современными требованиями, но и «опробована» на клиентах отелей в разных городах мира и удовлетворяет пожеланиями обеспеченной аудитории.
Бренд под проект
Иногда девелоперы сознательно отказываются от сотрудничества с крупным международным брендом. Например, представители MOSS Apartments – проекта, который недавно открылся на Чистых прудах – рассказали, что в их случае специально созданная управляющая компания была наилучшим выходом из-за небольшого количества апартаментов и номеров.
«MOSS Apartments», Москва
По пути создания собственной управляющей компании пошли и в более доступном проекте – сети апарт-отелей YE’S. Управляющий апарт-отелем в Москве Андрей Жамкин рассказал, что так как изначально проект отличался от всего, что было представлено в России, привлечь в него международную гостиничную компанию не получилось. «Наши собственники – это множество отдельных физических и юридических лиц. У каждого из них есть свои, порой сильно отличающиеся друг от друга инвестиционные запросы, которые необходимо удовлетворять на самом высоком уровне. Приобщить какого-то определенного известного гостиничного оператора к подобной философии ведения бизнеса было проблематично», – считает Андрей Жамкин. Однако эксперт отмечает, что работа с известным гостиничным брендом имеет ряд преимуществ, и в первую очередь это узнаваемость сети и потенциал ее маркетинговых возможностей.
Некоторые управляющие компании на российском рынке, специализирующиеся на сегменте апартаментов, дают определенные гарантии доходности конечному собственнику.
По словам Татьяны Веллер, эти гарантии, как правило, находятся на уровне 5-10% годовых. Зачастую оператор обещает выкупить апартамент при желании собственника в течение определенного срока – обычно в течение 5-7 лет – с некоторым мультипликатором. Однако в российских реалиях данную практику эксперт считает скорее маркетинговым инструментом. А вот в зарубежных проектах такое действительно работает, и особенно это распространено в курортных комплексах, где часть времени собственники отдыхают сами, а остальные месяцы в году апартаменты и резиденции сдаются. Занимаются этим операторы, но гарантированную доходность они обещают, как правило, на уровне 3-5%.
Управляющий партнер Vesco Group Андрей Федака считает, что значительным минусом создания собственной управляющей компании являются высокие транзакционные издержки на формирование и содержание отдельной сервисной структуры. Снизить их можно за счет обслуживания сразу нескольких комплексов. Также он отмечает, что спектр услуг от отеля, как правило, гораздо шире, что больше подходит искушенной аудитории.
«Москва Марриотт Новый Арбат, Москва
Расширить сервисный компонент можно еще больше, если привлечь других партнеров, помимо отеля. Например, в проекте «Звезды Арбата», по сути, действуют три автономных учреждения, которые все вместе и образуют набор необходимой инфрраструктуры. Гостиничные и сервисные услуги представлены отелем «Москва Марриотт Новый Арбат», медицинские – Центром реабилитации и курортологии, а жилую функцию представляет комплекс апартаментов «Звезды Арбата».
Выбор проекта конечным покупателем или арендатором будет зависеть от его цели. «Для корпоративных клиентов, приезжающих в долгосрочные командировки и арендующих сервисные апартаменты, приоритетными будут апартаменты под управлением сетевых операторов, предоставляющих широкий набор услуг. Особенно актуально это для часто переезжающих зарубежных клиентов, которые привыкли к определенному формату и уровню сервиса», – считает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank.
Для семейных клиентов, заинтересованных в более приватном и камерном проживании, интересны могут быть и отели с собственными брендами, которые смогут обеспечить индивидуальный подход к каждому клиенту. «Что касается покупателей, приобретающих апартаменты в собственность, а в подавляющем большинстве это российские граждане, то здесь скорее на первый план выходит качество самого проекта, архитектурные и планировочные решения, уровень отделки, местоположение и окружение, его ценовые характеристики и последующий размер эксплуатационных платежей, нежели бренд», – говорит Ольга Широкова.
Вечный апартаментый вопрос
Развитие сегмента апартаментов под управлением гостиничных брендов в России тормозит и вечная неопределенность, которая касается статуса апартаментов. И если отсутствие возможности постоянной регистрации и более дорогая ипотека обеспеченных покупателей и арендаторов не так пугают, то вот лишние затраты на содержание такой недвижимости как раз нередко отталкивают.
На данный момент российское законодательство отрывочно и противоречиво регулирует статус апартаментов. По документам это нежилые помещения, а по факту они предназначаются и используются для более или менее продолжительного, а иногда и постоянного проживания. При этом для апартаментов по-прежнему действуют более высокие коммунальные платежи по сравнению с «традиционным» жильем.
Расходы по оплате коммунальных услуг в апартаментах превышают аналогичные расходы в квартирах и других жилых помещениях в среднем на 30-50%.
Обещанная ранее федеральными властями «амнистия» жилых апартаментов пока не реализовалась в опубликованные проекты нормативных актов, за исключением введения в Москве реестра апартаментов площадью до 300 кв. м, для которых ставка налога на имущество физлиц снижена до 0,5%. В этот реестр вошли такие известные проекты, как комплекс «Звезды Арбата», а также апартаменты в небоскребах «Империя», «Город столиц», «Башня Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити». При этом для квартир аналогичный налог составляет 0,1-,0,2%, что означает более высокую налоговую нагрузку для собственников апартаментов.
«Башня Федерация», Москва
Также российских покупателей отпугивает то, что девелоперы могут не соблюдать все нормы застройки жилых помещений – в общем-то, они и не обязаны это делать, потому что, как мы уже говорили, апартаменты в России по документам – это и не жилье вовсе. «Если для гостиничных апартаментов есть отдельные специальные нормы, то для жилых апартаментов, которые в последнее время стали стремительно развиваться, специальные нормы в законодательстве вообще отсутствуют», – отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Таким образом, несмотря на то, что эксперты уверены в больших перспективах сервисных апартаментов в России, пока существуют серьезные сдерживающие факторы, которые не дают развиваться этому сегменту стремительно. Это и законодательные барьеры, которые дискриминируют апартаменты, и сложности, связанные с привлечением отельных брендов в такие объекты на российском рынке. Да и сами российские девелоперы далеко не всегда готовы участвовать в подобных долгосрочных проектах, требующих длительного согласования и обсуждения с требовательными партнерами. Однако зарубежный опыт показывает, что игра стоит свеч, и подобные объекты пользуются спросом как среди инвесторов, так и среди арендаторов.
Этот материал завершает серию публикаций о сервисных апартаментах. В первой статье мы рассказывали об истории развития этого сегмента недвижимости в разных странах и о первых попытках создать подобные проекты в России. Во втором материале мы обсудили сложности, связанные с привлечением международных брендов в такие комплексы, а также требования, которые они предъявляют.
Фотографии: pexels.com, pixabay.com, bazis.kz, kayak.com, Биба Бекжанова.
Коллаж: Биба Бекжанова
Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?
Оставить комментарий