Газета Glavred.Today

Загогулина демократии

 Последние Новости
  • Офис с иголочкиПоследние годы количество высококлассных офисов shell&core в Москве стремительно уменьшается: все больше компаний выбирает готовые [...]
  • На стену с пистолетомС замедлением роста рынка недвижимости снижение показал и связанный с ним рынок строительных материалов. Однако [...]
  • Вредная пятница. Товарищам потомкамКогда я был маленьким мальчиком и гордо теребил свой пионерский галстук, всё вокруг было устремлено в [...]
  • Вредная пятница. А был ли рынок?Не так давно мы публиковали статьи о возвращении инвесторов на столичный рынок жилья и об объектах, [...]
  • Рог изобилия во время чумыРынок элитной недвижимости продолжает удивлять: новые проекты выходят с невероятной для этого сегмента частотой, при [...]
Загогулина демократии
Май 16
14:54 2017

В Москве началось голосование по проекту реновации жилищного фонда. По итогам первого дня стало понятно, что с агитацией за закон все схвачено, и мы решили напомнить, чем он плох и почему нельзя оставаться в стороне, когда решается судьба города.

Петр Шкуматов

Катя-Катя

Екатерина Сахарова

Всех посчитали

Принять участие в голосовании могут как собственники квартир, так и проживающие по договорам социального найма. Оно проводится на электронной площадке «Активный гражданин» и в МФЦ — центрах услуг «Мои документы». При этом в группе «Москвичи против сноса» сообщают о случаях, когда в отделениях МФЦ бланки уже заполнены «ЗА», а с теми, кто против, проводится агитационная беседа в кабинете руководства.

По словам очевидцев, в МФЦ тех, кто сообщает о намерении голосовать против, пытаются отправить в «Активный гражданин»: видимо, чтобы не портить статистику. Другим и вовсе прямо сообщают, что голосовать против на территории МФЦ нельзя.

Снимок экрана 2017-05-16 в 9.18.31

«Заехал в МФЦ района Хорошёвский. Стоит наглядная агитация о благах реновации. — рассказывает пользователь Facebook Прохор Селиванов. — Задал вопрос — хочу проголосовать. Вы житель нашего района? Да. В нашем районе нет домов под снос. Отлично!

Я могу проголосовать? Вы за снос? Нет. Тогда не можете. А если за снос — можете. Вот такая вот загогулина. Руки пока не рубят, но в демократию уже не играют». 

По итогам первого дня голосования власти объявили об отсутствии голосов против законопроекта о реновации в 60 районах Москвы. При этом только на митинге, прошедшем 14 мая, было собрано более 8000 подписей против, об этом сообщила одна из созаявителей митинга Светлана Данилова.

Законопроект, подготовленный Госдумой, вызвал общественный резонанс. В нем сразу были обнаружены не просто слабые места, а пункты, прямо нарушающие права и свободы граждан. Во-первых, было непонятно, как будет учитываться мнение жителей, теперь им, вроде бы, дали проголосовать, но уже очевидно, что честного голосования не получается: бланки, заранее заполненные «ЗА», и активную агитацию в МФЦ едва ли можно назвать составляющими справедливого голосования.

Восемь против

Давайте вспомним о других противоречивых моментах законопроекта, который, кстати, прошел первое чтение в Госдуме. Правда, второе пока отложили.

Проекты инвесторов. ПЗЗ для территорий, которые подпадают под реновацию, отменяются: «подготовка документации по планировке территории осуществляется без учета ранее утвержденной документации по планировке территории». Таким образом, застройка освобожденных участков будет производиться по документам, которые будут делаться «на ходу» и с нуля. То есть что будет построено на этих территориях не будет знать никто до тех пор, пока как черт из табакерки не появится проект планировки. При этом даже если на этой территории уже запланировано капитальное строительство (а это инвестиции, кредиты и прочие щекотливые моменты) и оно не вписывается в новый проект, то это строительство может быть отменено одним росчерком пера.

Владельцы земельных участков. Если ваш земельный участок, которым вы пользуетесь по своему усмотрению, находится в зоне реновации, то на время строительства вам могут ограничить возможность пользования этим участком (публичный сервитут).

Пожарная безопасность и инсоляция. Город Москва получает возможность написать собственные требования к пожарной безопасности и утвердить их нормативно-правовым актом. Та же история касается и санитарно-эпидемиологических требований. Что это означает на практике? А то, что можно будет строить дома выше, ближе и не делать пожарные бездымные лестницы в высоких зданиях. Также можно будет закрыть глаза на требования по инсоляции помещений. Это легко оформляется специальными ТУ, которые будут выдаваться мэрией Москвы.

ТСЖ. Вывод из эксплуатации многоквартирного дома, указанного в решении о реновации, осуществляется на основании решения мэрии города Москвы. После принятия решения о выводе из эксплуатации, несмотря на то, что в собственности ТСЖ находится общедомовое имущество и земельный участок, права на все помещения в многоквартирном доме и на земельный участок под таким домом в безусловном порядке переходят к городу Москве в течение семи дней. Никаких компенсаций ТСЖ за изъятое имущество не предусмотрено.

После вывода жилого дома из эксплуатации он немедленно отключается от всех сетей (электричество, канализация, вода, газ). Так что протестовать против сноса можно будет недолго. Особенно зимой.

Все москвичи. Всю деятельность в рамках программы реновации жилищного фонда будет вести некий «фонд содействия реновации». Так вот, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения фондом своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов город Москва несет субсидиарную ответственность по обязательствам фонда. Подписывались ли под этим гарантийным обязательством московские налогоплательщики? Скорее всего нет.

Собственники жилых помещений. Один из главных спорных моментов законопроекта заключается в том, что взамен изъятого жилья будет предоставляться равнозначное, а не равноценное жилое помещение. При этом под равнозначным жилым помещением понимается «благоустроенное жилое помещение, жилая и общая площадь которого не меньше соответственно жилой и общей площади освобождаемого жилого помещения и количество комнат в котором соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. Равнозначное жилое помещение должно быть расположено в районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, либо в районах города Москвы, прилегающих к указанному району и находящихся в том же административном округе города Москвы».

Таким образом, есть риски получить квартиру не около метро, где, допустим, собственники жили, а около помойки или промзоны в соседнем районе, откуда до метро полчаса на оленях, но формально все будет равнозначно.

Но даже квартиру взамен собственник может и не получить или получить с непредсказуемой задержкой. Ведь собственник по данному законопроекту отдает квартиру, а взамен получает всего лишь обязательство оформить собственность на новую квартиру от фонда содействия реновации в течение неопределенного срока. Собственность в обмен на бумажку.

Также в тексте нет ни одного упоминания о компенсации за проведенный ремонт изымаемого помещения. То есть если вы сделали в своей пятиэтажке ремонт, то денег за него вам никто не вернет. Компенсация расходов на переезд тоже не осуществляется.

Единственный плюс законопроекта для собственников заключается в том, что если граждане стоят в очереди на улучшение жилищных условий, то предоставляемая квартира будет выделяться по нормативу кв. м на человека. Но только собственнику/нанимателю и членам его семьи.

Наниматели жилых помещений. Исходя из текста законопроекта понятно, что нанимателям (по договорам соцнайма) будет предоставляться просто равнозначное жилое помещение в найм или в собственность бесплатно. О местоположении речи просто не идет. Где-то в Москве. Москва большая.

Собственники нежилых помещений. В качестве компенсации может быть предоставлено любое нежилое помещение, расположенное на территории Москвы, площадью не меньше изымаемого. То есть вы являлись собственником нежилого помещения площадью 400 кв. м в доме около метро на первом этаже и у вас там был магазин. Вам же, возможно, предоставят 400 кв. м на чердаке дома около Калужской области. Это считается равнозначным.

 Ипотечный айсберг

Множество вопросов вызывает и такой пласт, как ипотека: многие квартиры в домах, которые попали в список под снос, находятся в залоге по ипотечному кредиту. Механизм, прописанный в законопроекте о реновации, уже принятом в первом чтении, ставит банки, выдавшие кредиты под залог квартир в пятиэтажках, в весьма деликатное положение.

Дело в том, что в законопроекте прописан механизм принудительного перехода права собственности от владельца жилого или нежилого помещения, даже если не предоставлена равнозначная замена недвижимости или денежная компенсация. При этом четко прописаны сроки: как говорилось выше, в течение 60 дней.

То есть может сложиться ситуация, когда квартира, которая находится в залоге у банка, по решению суда просто перестанет существовать, и это случится вне воли заемщика.

Нового залога предоставлено не будет, или между переходом права собственности и предоставлением равнозначной замены пройдет неопределенно большой промежуток времени. Предварительно вместо квартиры будет предоставляться обязательство фонда содействию реновации о предоставлении такой замены. В качестве замены залога такая бумага принята быть не может, она даже не является ценной.

Мы задали несколько вопросов по сложившейся ситуации заместителю председателя правления ипотечного банка «ДельтаКредит» Денису Ковалеву.

— Допустим, клиент, который получил новую квартиру, отказывается оформлять её в залог по старому ипотечному кредиту. Что будет делать банк?

— Мы не сталкивались с подобными ситуациями, но даже если теоретически представить такую ситуацию, существует несколько возможных вариантов развития событий, в том числе судебный порядок установления залога на новую квартиру и/или требование досрочного возврата кредита. Но такая ситуация вряд ли возможна, потому что у банков есть право непрерывности залога. Снятие залога со «старой» квартиры производится одновременно с постановкой на «новую».

— Полученная квартира дешевле или существенно дешевле, чем та, которая была в залоге. Каковы действия банка?

— Насколько мне известно, сейчас активно обсуждается исключение самой возможности подобной ситуации, чтобы квартира, которая предоставляется взамен, была равноценной, и банк не совершал никаких дополнительных действий и не предъявлял дополнительных требований, принимая новую квартиру в залог.

Таким образом, предоставление равнозначной, а не равноценной замены ставит банк в неудобное положение, так как разница в стоимости залога должна быть кем-то покрыта, а банк явно не хочет выступать в этой роли. Если же разницу должен покрыть заемщик, который еще и поставлен перед необходимостью оплачивать переезд и ремонт нового жилого помещения, то это поставит человека в затруднительное положение, ведь надо будет одномоментно на все это найти много денег. А если не получится?

Но мэр Москвы Сергей Собянин уже неоднократно сообщал, что равнозначные квартиры будут дороже на несколько десятков процентов, чем те, которые изымаются под реновацию. И это тоже может серьезно ударить по банкам, но с другой стороны.

Ведь предоставляемая квартира не находится в залоге, и заемщика никто не обязывает оформлять закладную. Более того, если квартира не находится в залоге, то можно быстро квартиру подарить детям, оставив на себе долги по ипотеке, после чего объявить себя банкротом.

Эту пикантную ситуацию прокомментировал Дмитрий Овсянников, генеральный директор агентства «Ипотек.ру».

Text

Предоставление равнозначного, а не равноценного жилья по программе реновации противоречит всей системе жилищного кредитования и может вызвать серьезные проблемы в одном случае для банков, которые потеряют залоги и останутся с большим количеством невозвратных кредитов, а в другом случае — для заемщиков, которые столкнутся с многочисленными исками со стороны банков с требованиями досрочного возврата ипотеки в связи с утратой предмета залога. Сохранение первоначальных формулировок в законопроекте приведет к серьезному социальному кризису у ипотечников, которые могут в один прекрасный момент лишиться и денег, и жилья, ведь по нашему законодательству ипотечный заемщик отвечает перед банком не только предметом залога, а всем своим имуществом.

Фотографии: google.com, pexels.com, freepik.com, static.guim.co.uk.

Коллаж: Биба Бекжанова

Свежие статьи

0 Комментариев

Пока еще нет комментариев!

Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Поиск по сайту:

Август 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Июл    
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031