Газета Glavred.Today

Зависший загород

 Последние Новости
  • Дача напрокатСтоличные жители все чаще снимают дачи на лето, и многие из них делают это как [...]
  • Зависший загородКомпании, работающие на загородном рынке, обещали нам «бурную весну», эксперты единодушно рассказывали о готовящемся всплеске [...]
Зависший загород
Март 20
10:19 2017

Компании, работающие на загородном рынке, обещали нам «бурную весну», эксперты единодушно рассказывали о готовящемся всплеске спроса и о большом количестве звонков и показов. Однако понятно, что не все так гладко и радужно. То, что загородный рынок все-таки в кризисе, выдает отсутствие нового строительства. Покупателям все чаще предлагают землю вместо коттеджей и таунхаусов, а желающих строить среди девелоперов единицы. Особенно это заметно в элитном сегменте.

Катя-Катя

Екатерина Сахарова

Золотые запасы

В 2016 году началась реализация порядка 60 новых проектов, предложение пополнилось на 1,7%, подсчитали аналитики «Инком-Недвижимость». Это в полтора раза меньше, чем в годом ранее. Причем успешными можно назвать от силы 10-12 проектов, а большинство лотов представлены участками без подряда. Все вышедшие проекты относятся к сегментам «эконом», «комфорт» и «бизнес». Вот такие «сухие» цифры, которые возвращают с небес на землю и напоминают, что кризис, даже если не все компании признают, что он есть, по факту очень даже ощущается.

И что получается? Звонки пошли, число показов растет, а что показывать будем? Голую землю? Или разводить руками «мы вот ничего не построили, поищите на вторичном рынке»?

Для «вторички» сейчас, конечно, могут настать «золотые» времена, на которые она могла бы уже и не надеяться, если бы не такой настрой девелоперов. Но собственники на загородном рынке, как мы знаем, ни о каких кризисах слышать не хотели, свои завышенные цены корректировать не готовы, а дома их зачастую современным требованиям не отвечают. Так что воспользуется ли вторичный рынок сложившейся ситуацией, зависит только от самих домовладельцев.

«Новые проекты сейчас на рынок не выходят, акцент покупательского спроса смещен в сторону готовых современных домов с отделкой и мебелью в премиальных поселках Новой Риги и Рублевки. Мы ожидаем очередного понижения цен на старый фонд девяностых – начала двухтысячных, особенно в районе Рублево-Успенского шоссе. Этот запас домов уже морально устарел, но до сих пор держится продавцами по старым ценам: «сколько вложили — столько хотим вернуть». Но на нынешнем рынке вернуть вложенное и даже заработать можно только в сегменте современных, дизайнерски отделанных продуманных домов, а старый фонд, как правило, не соответствует настроениям покупателей», — говорит Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty.

«На загородном рынке накопилось довольно большое количество нереализованного предложения и на первичном, и особенно на вторичном рынке, — подтверждает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Point Estate. — Еще три года назад эксперты говорили о том, что из 10 000 построенных на Новой Риге домов «живут» всего 3000. И с тех пор ситуация не улучшилась – наоборот, многие люди уехали, не достроив дома или не отделав их.

То есть для нескольких тысяч человек загородный дом стал “зависшей” инвестицией. И все эти люди — потенциальные продавцы.

Только в прошлом году на элитном вторичном рынке были выставлены на продажу около 700 объектов».

Строить неинтересно

«Пока с рынка не уйдет накопившееся избыточное предложение особенно вторичное, так как «первички» уже осталось не так много развивать новые проекты девелоперам будет неинтересно. Как только с рынка «вымоются» все ликвидные предложения, появится дополнительный спрос, а как только появится спрос, появятся и новые проекты от институциональных девелоперов с готовым интересным продуктом, а не просто участки без подряда», — говорит Тимур Сайфутдинов.

Такие проекты могут стать драйверами спроса, которые помогут рынку пойти вверх. Однако случится это не раньше 2018-2019 года, считает эксперт.

Помимо «вымывания» накопившегося предложения необходимо дождаться изменений и в политическом поле.

«Правила игры на загородном рынке остаются неопределенными. Нет генерального плана развития Московской области, возникают сложности с разрешительной документацией, да и большая часть интересных участков уже находится в «глубоком» залоге банков, причем часто по неадекватной рынку стоимости. Что-то может измениться не раньше 2018-2019 годов, после выборов, когда назначат новых людей, в том числе и в правительстве Московской области», — говорит Тимур Сайфутдинов.

Выход новых высокобюджетных поселков на загородном рынке в 2017 году останется минимальным, правда, уже хотя бы не нулевым.

«В 2013-2015 годах, во время активной фазы кризиса, девелоперы не брали на себя риск браться за освоение новых площадок. В этот зыбкий период, когда прогнозировать будущий спрос было крайне сложно, основной своей задачей застройщики видели завершение уже запущенных проектов, максимум — введение новых очередей в границах строящихся поселков», — рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

По словам Екатерины Румянцевой, дефицит новых качественных лотов уже заметен, а дальше может ощущаться еще более остро, если тренд не переломится.

При сложившейся ситуации имеющийся сейчас объем предложения уровня бизнес, премиум и де люкс будет реализован за два-три года.

Один из проектов, который пополнит рынок в 2017 году уже анонсирован агентствами. Речь идет о поселке премиум-класса «Арт Эко». Он находится на Новорижском шоссе, в 30 км от МКАД, цены в проекте колеблются от 59 до 89 млн рублей за лот. Всего в поселке будет 32 дома, 12 из них — полностью «под ключ». То есть в принципе это уже большой шаг вперед по сравнению с тем, что происходило в прошлом году.

Делимся планами

Директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев рассказывает, что суммарно в премиальном сегменте возможен выход четырех-пяти проектов по итогам 2017 года. А вот новых поселков классов элит и de luxe по-прежнему не будет, говорит Екатерина Румянцева.

Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome рассказала, что также возможен выход новой очереди поселка «Раздоры-2» на Рублево-Успенском шоссе с домами 480-650 кв. м на участках 14-15 соток.

Директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов говорит, что в 2017 году рынок готовится пополнить проект бизнес-класса, где будут представлены таунхасы. Поселок располагается на Новорижском шоссе.

О своих планах вывести новые поселки с таунхаусами рассказывают и в Kaskad Family, но это будут уже более доступные проекты. В феврале компания вывела на рынок вторую очередь ЖК KASKAD Park площадью 55 000 кв. м, а в марте собирается презентовать новый проект площадью 100 000 кв. м. «Также есть планы по выводу на рынок в течение 2017 года еще двух поселков, все в нашей любимой, проверенной годами концепции — малоэтажные жилые комплексы комфорт-класса с таунхаусами, многоквартирными малоэтажными домами и авторской концепцией общественных пространств на территории жилого комплекса», — делится планами Артур Григорян, генеральный директор компании «KASKAD Недвижимость».

Интересно, что, по оценкам эксперта, доля малоэтажных проектов в общем объеме предложения в Подмосковье в течение ближайших пяти лет вырастет с сегодняшних 4-5% до 20-22%.

Два новых проекта готовится вывести на рынок компания iResidence, также сразу несколько поселков презентует группа «Интегра».

Аналитики «Инком-Недвижимость» прогнозируют, что массовый сегмент будет пополняться в новом году более активно, чем высокобюджетный, однако позитивной эту тенденцию едва ли можно назвать. Около 80% предложения по итогам года могут составить участки без подряда, причем большая часть из них уже сейчас считается неликвидом, и будет так же «висеть», как сейчас «висят» устаревшие элитные домовладения.

В этом материале использованы комментарии, не вошедшие в обзор Марты Савенко «Ожидание бурной весны», который был опубликован 16 февраля 2017 года в приложении «Коммерсантъ Дом».

Ранее в рубрике «Полная версия» вышла статья Екатерины Сахаровой «Возвращение блудного инвестора», в которой мы разбирались — а вернулись ли инвесторы в Москву, в какие объекты они сейчас готовы вкладываться, и когда ждать притока российских и иностранных капиталов, а также статья «Режем по жилому» о предпочтениях покупателей новостроек разных классов.

Фотографии: pexels.com  

Коллаж: Биба Бекжанова

Свежие статьи

0 Комментариев

Пока еще нет комментариев!

Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Август 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Фев    
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031