Газета Glavred.Today

ДВИЖЕНИЕ ПО НАКЛОННОЙ

ДВИЖЕНИЕ ПО НАКЛОННОЙ
Ноябрь 24
14:09 2015

От редакции: в этой рубрике будут выходить как полные тексты статей, написанных журналистами и по разным причинам сокращенные при выходе в печать, так и комментарии экспертов, не вошедшие в тексты, но достойные публикации.

Начинаем с архивного: сентябрь 2015 года.

Савенко1

Марта Савенко

Ослабление рубля в августе совпало с пиком сезона отпусков — и возможно, поэтому на рынке новостроек не наблюдалось ажиотажа, подобного тому, который случился на фоне валютных ралли в декабре 2014 года. Но есть и другие причины: отложенный спрос одних был реализован в начале лета, а другие не могут позволить себе купить новую квартиру, поскольку сначала надо продать старую, а это теперь сделать непросто.

Построили больше…

Последний месяц лета оказался богат на цифры, которые заставляют профессиональных участников столичного рынка жилой недвижимости как минимум задуматься, как максимум — пересмотреть свои планы на среднесрочную перспективу. Например, объем ввода в эксплуатацию жилых объектов достиг 358,2 тыс. кв. м, а это на 31,3% больше, чем в августе прошлого года.

Одновременно число зарегистрированных за август договоров долевого участия, по данным управления Росреестра по Москве, снизилось по отношению к июлю на 14%, до 1398. Почти на столько же этот показатель ниже прошлогоднего — тогда в пиковом отпускном месяце чиновники насчитали 1638 ДДУ.

Но самая сложная ситуация складывается на вторичном рынке, который по итогам месяца просел на 16% по отношению к июлю и на 41% — по отношению к августу 2014 года. Объем августовских сделок по купле-продаже готового жилья сопоставим с традиционно низким майским показателем — 7357 и 7316 соответственно.

…продали меньше

Вообще, снижение спроса на жилье в августе — обычное дело, такое происходит каждый год, говорят эксперты. Но в этом году свою роль сыграл не только период отпусков, но и макроэкономическая ситуация в стране в целом, замечает Татьяна Чернышова, генеральный директор «ГВСУ-Риэлти» (входит в холдинг ГВСУ «Центр»). «По сравнению с прошлогодним августом спрос упал на 25%», — говорит Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН.

Что касается объема сделок, то он по сравнению с прошлым годом уменьшился примерно на треть, утверждает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. Аналогичные сравнения проводят и в других компаниях. На 15% упали продажи на объектах «ЛСР. Недвижимость – Москва», говорит коммерческий директор компании Максим Зорин. В «Баркли» отмечают снижение числа заключенных договоров на 10-20%.

У других застройщиков результаты августа более обнадеживающие. Если в июле явно прослеживалась тенденция формирования отложенного спроса, то затем он начал реализовываться, не дожидаясь сентября, рассказывает партнер «Химки Групп» Дмитрий Котровский. Так что по количеству сделок август текущего года практически идентичен аналогичному месяцу прошлого года, который также был достаточно активным, резюмирует эксперт. Та же ситуация в Capital Group, причем пик спроса, по словам коммерческого директора компании Алексея Белоусова, пришелся на середину месяца, когда доллар подошел к отметке 70 рублей. «В условиях рублевого рынка активность покупателя недвижимости бизнес-класса, который хранит деньги, как правило, в валюте, напрямую связана с изменениями курса», — делает вывод эксперт.

В ФСК «Лидер» и вовсе несколько удивлены итогами месяца: по количеству сделок он обогнал все предыдущие месяцы 2015 года, уступив лишь февралю, рассказывает Григорий Алтухов, коммерческий директор компании. «В сравнение с августом прошлого года объемы продаж по нашим проектам Московского региона увеличились на 20%», — добавляет эксперт. А самый ощутимый в процентном отношении приток клиентов в последний месяц лета произошел в апарт-комплексе «Лайнер». «Было продано 29 апартаментов, это почти вдвое больше, чем в августе 2014 года», — делится наблюдениями Ольга Павлова, директор департамента продаж компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»).

Полгода в базе данных

Отсутствие доступной ипотеки в сегменте вторичного жилья, а также высокая конкуренция среди новых проектов, на которые в итоге стал перетекать из «вторички» покупательский спрос, поспособствовали тому, что московский рынок готовых квартир, хотя и не встал окончательно, однако существенно сбавил обороты.

По данным аналитиков «Метриум Групп», в настоящий момент объем вторичного рынка Москвы составляет порядка 112 тыс. квартир. Предложение, заметно «похудев» в декабре-январе в связи с ажиотажем, когда разбирали даже неликвид, за первое полугодие снова выросло, практически сравнявшись по показателям с прошлым годом. «Вероятно, этому способствовал повторный выход на рынок объектов, снятых с продаж в период сильных колебаний курсов валют», — предполагает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании.

В бюджетном сегменте вторичного рынка сроки экспозиции квартир выросли вдвое, а то и втрое. Если год назад жилье эконом-класса можно было реализовать за два-три месяца, то сегодня не редки случаи, когда квартиры висят в базах данных по пять-шесть месяцев и более. Мария Румянцева, руководитель агентства Likrealty, объясняет снижение числа сделок на вторичном рынке изменением его структуры: «Многие продавцы высоколиквидной недвижимости сняли квартиры с продажи, а затоваривание рынка квартирами, расположенными в непривлекательных районах, в плохом состоянии или с неудачными планировками продолжается».

Цены сделок при этом плавно снижаются. Мария Румянцева приводит в пример типовые трехкомнатные квартиры в Крылатском: в 2014 году они продавались в среднем за 15,5 млн рублей. В этом году цены сделок уменьшились на 500-600 тыс. рублей, при этом цены на рекламных площадках практически не изменились. Похожие данные у Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. И основной объем сделок заключается с дисконтом порядка 10%, добавляет эксперт.

Актив в пассиве

Девелоперам, кстати, от такого расклада совсем не весело, а скорее, наоборот: ведь среди потенциальных приобретателей новостроек немало тех, кто может купить новую квартиру, только продав старую.

«Порядка 30% наших клиентов продают имеющийся актив для того, чтобы приобрести новостройку», — рассказывает Алексей Белоусов. А вследствие увеличения срока экспозиции недвижимости на вторичном рынке, время от момента принятия решения о покупке до подписания контракта увеличилось в полтора-два раза и составляет от шести до восьми месяцев.

В бизнес-классе Московской области доля тех, кто продает существующее жилье, чтобы заплатить за новое, увеличилась вдвое и теперь составляет 40%, говорит Дмитрий Котровский. По его данным, в более низких ценовых сегментах доля таких покупателей достигает 85%.

Вам и не снилось

На этом тревожном фоне предложение в новых проектах не уменьшается, а напротив, растет. «Общее количество корпусов в реализации за год выросло на 21%  — 336 корпусов в реализации в августе текущего года против 264 корпусов в августе прошлого года», — комментирует генеральный директор «Бон Тон» Надежда Коркка. По ее словам, только в прошлом месяце на рынок вышли новых 23 корпуса как в новых, так и уже строящихся объектах.

Некоторые эксперты открыто говорят о затоваривании на рынке, и одной из его причин становится выход в продажу новых крупных объектов. Жилья в Московском регионе и так строится много, так что появление очередного знакового жилого проекта способствует углублению дисбаланса между спросом и предложением, замечает Наталья Саакянц — и добавляет, что в перспективе все это не создаст условий для увеличения продаж и роста цен.

Снижать цены, впрочем, желающих пока нет. Вместо этого девелоперы предпочитают, например, добавлять в новые проекты низкобюджетных сегментов такие опции, которые раньше их потребителям могли разве что присниться. Например, ГК «Пионер» недавно вывела в продажу вторую очередь жилого комплекса «Life Ботанический сад». Объект позиционируется в комфорт-классе, однако для работы над ним были приглашены специалисты из японского архитектурного бюро Nikken Sekkei. В результате на верхних этажах башен появились видовые квартиры с просторными террасами, которые в компании уверенно называют пентхаусами, а также так называемые «квартиры премиум» с увеличенным метражом — к примеру, площадь «двушки» составляет более 68 кв. м.

Есть и другие признаки повышения класса объекта, так что на рынке заговорили о промежуточном позиционировании. «Безусловно, решение делать пентхаусы в проекте комфорт-класса является нетривиальным», — полагает Денис Бобков. «Этот проект по своему проектному решению, местоположению и даже ценовой категории, скорее, можно отнести к бизнес-классу, — считает Наталья Саакянц. — Возможно, позиционирование в сегменте комфорт позволило девелоперу привлечь тех покупателей, которых потенциально приставка «бизнес» могла отпугнуть».

Классовые различия

В последнее время тенденция перетекания в проекты комфорт-класса отдельных опций, которые ранее были доступны только в дорогих классах жилья, достаточна распространена, говорят аналитики. Ъ-Дом задал экспертам вопрос: возможно ли в таком случае вытеснение одного класса объектов другим? Из 16 специалистов, согласившихся ответить на этот вопрос, семеро считают, что в среднесрочной перспективе все останется как есть. Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, уверен, что говорить о тотальном поглощении одного класса другим не приходится. «Более вероятно сокращение доли бизнес-класса на рынке новостроек Москвы», — добавляет он.

Трое экспертов считают, что в будущем сегменты комфорт и бизнес объединятся. Этот процесс уже начался, и со временем эти классы действительно поглотят друг друга, говорит Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век». Еще четверо опрошенных нами специалистов полагают, что скорее произойдет слияние классов эконом и комфорт. Мария Литинецкая утверждает, что к сентябрю 2015 года доля проектов комфорт-класса на первичном рынке массового жилья Москвы увеличилась почти до 90% — так что налицо вытеснение самого бюджетного сегмента более дорогим. «Комфорт с экономом уже образовали субкласс «московское бюджетное жильё», где во главе угла стоит бюджет покупки», — уверен Юрий Кочетков, начальник департамента аналитики и маркетинга ИСК «Форт».

Наконец, двое участников рынка высказали мнение о том, что заимствование «фишек» из соседнего сегмента происходит как в «комфортных» проектах, так и в бизнес-классе, в частности, в последнем появились квартиры уменьшенных площадей, чего раньше не происходило. Так что в будущем возможно не объединение, а напротив, появление новых классов жилья, считает Максим Гладченко, руководитель управления продаж ЖК «Болтино» (застройщик — «СТД Девелопмент Проект»).

В любом случае, считает Юрий Кочетков, классификация по принципу «эконом-комфорт-бизнес» очевидно устарела для Москвы. «50% новых объектов никак не вписываются в неё», — замечает эксперт. К его мнению присоединяются Дмитрий Халин, а также Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований Welhome: по их мнению, единая классификация жилых объектов, которой бы придерживались все участники рынка, сейчас фактически отсутствует. А ведь именно ее принятие могло бы стать четким ориентиром для покупателя, который сейчас наблюдает чехарду и неразбериху на столичном рынке жилья.

Сокращенная версия этой статьи опубликована в приложении «Дом/Коммерческая недвижимость» к газете «Коммерсантъ».

Share

Свежие статьи

1 Комментарий

  1. Garry
    Garry Ноябрь 24, 20:03

    Честно скажу: на месте нынешних девелоперов я бы ничего не строил. Особенно прочитав такой текст. Самоубийцы прям.

    Ответить на этот комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Август 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Фев    
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031