Локация может определить судьбу проекта в элитном сегменте: либо стать хорошим фундаментом, либо обречь его на неудачу еще на старте. Сегодня если мы говорим об элитном жилье, то сразу представляем Хамовники с их «Золотой милей», Якиманку, Арбат и другие районы, которые уже считаем традиционно элитными. Однако эксперты, собравшиеся на XVIII Круглом столе главных редакторов, убедительно показали, что «элитная карта Москвы» не сразу пришла к своему нынешнему виду.
Сейчас, когда люди, работающие с недвижимостью, особенно с элитной жилой или, кстати, с коммерческой, где это не менее важно, неизбежно приходят к формуле: «Успех проекта зависит от трех составляющих. Локация, локация и еще раз локация».
А на заре формирования российского рынка недвижимости, в начале 1990-х годов, локации как таковой вообще не существовало, уверен Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty.
Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty
«Тогда еще не было такой концентрации по престижным районам», — говорит эксперт. В принципе, это логично: если рынка еще не было как такового, ждать от него единообразия и не приходилось. «Элитными адресами» того периода Сергей Колосницын называет Гранатный, 10 (Пресненский район), Звенигородскую улицу, дом 12 (Фили-Давыдково) — жилой дом Академии наук СССР, а также Новочеремушкинскую, 60 (Черемушки). Кроме того, обеспеченных покупателей привлекали сталинские высотки — дом на Котельнической набережной и гостиница «Украина».
Новочеремушкинская, 60
В историю московской недвижимости 90-е вписали себя как эпоха точечной застройки, напоминает Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп»: такова была градостроительная политика тех лет. В итоге появлялись локальные проекты, которые отражали то, как элита хотела жить. Менялись предпочтения состоятельных покупателей — менялись и эти проекты. Однако главный мотив оставался: 90-е были небезопасным временем, элита хотела себя защитить, поэтому огороженная территория и индивидуальный проект дома были обязательными для жилья такого класса.
«Служба безопасности клиента могла забраковать какой-то объект. В старом фонде обеспечить уровень безопасности было невозможно», — подтверждает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.
«В связи с переходом к рыночной экономике появился слой людей, желающих существенно улучшить свои жилищные условия за деньги. В те годы происходил выкуп и расселение коммунальных квартир с целью последующего объединения и ремонта «под себя», а объединенные коммунальные квартиры уже давали большие площади», — говорит Дмитрий Халин. Во второй половине 90-х происходит появление локации как таковой, объясняется это как раз расселением коммуналок на Кутузовском и Ленинском проспектах, а также в районе Университета, где высвобождаются большие квартиры, востребованные покупателями, подтверждает Сергей Колосницын.
Карта «элитной Москвы» 1994-1998 годов. Penny Lane Realty
В то же время во второй половине 90-х начинается реконструкция старых престижных особняков в центре, а также активное развитие технологии монолитного домостроения. Появляются и развиваются подходы к созданию собственной закрытой инфраструктуры дома, развитию инженерных систем и систем безопасности.
При этом формирование соседства в те годы идет по принципу ментального родства, вспоминает Наталья Круглова. Дмитрий Халин рассказывает о практике строительства корпоративных домов, где все квартиры предназначались для «своих».
Во второй половине 90-х запросы российской элиты начали меняться, но в реальных проектах это отразилось на сразу: на то, чтобы уловить эти изменения и предложить принципиально новый продукт, потребовалось время, и обеспеченная аудитория решала вопрос строительства своими силами.
Дело в том, что предпочтения покупателей (кроме пункта про безопасность) были сформированы пока не четко, поэтому рыночный продукт было сложно предложить. Основные требования, которые назывались: крупногабаритные квартиры, наличие закрытой территории, охраны, парковки, единый социальный уровень жильцов. Основная цель покупки — для собственного проживания.
Алексей Трещёв, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank
«В 90-е годы было желание покупать, скажем так, широкомасштабные квартиры от 200 квадратных метров и больше. Мы вырвались из коммунальных квартир, и нам захотелось пожить на широкую ногу», — говорит Алексей Трещёв, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank.
«Постепенно возникли предпосылки к тому, чтобы развивался рынок нового формата, появился мощнейший запрос на жилье другого типа. Люди стали путешествовать, видеть другую недвижимость, чувствовать в некотором роде ущербность, потому что им не предлагали в Москве такой продукт. Со всех сторон раздавались реплики: почему вы не строите более дорогое жилье”, — говорит Дмитрий Халин. Одним из первых цивилизованных девелоперов, который стал строить качественное жилье в центре, был Департамент инвестиционных программ строительства, созданный в 1996 году. «Какие-то проекты были неудачными, какие-то до сих пор сохраняют свою актуальность», — отмечает Дмитрий Халин.
«Еще один вид девелоперов — целые группы клиентов из одной компании. Они покупали дом, реконструировали его, затем какие-то квартиры попадали в свободную продажу.
Всего было около 30 проектов, это ограниченное предложение, и если сейчас там появляется квартира, это некоторое событие для рынка, и такой лот быстро находит покупателя», — рассказывает Дмитрий Халин.
Агаларов Хаус
Элитные квартиры тех времен преимущественно предлагались с готовой планировкой и отделкой — то, к чему мы возвращаемся сейчас. Среди первых элитных объектов эксперты выделяют дома на улице Вересаева, 6 (Можайский район), «Палаццио на Цветном» (Тверской район), «Агаларов Хаус» (Пресненский), «Золотые ключи-1» (Раменки). То есть концентрации элитной недвижимости все еще нет, да и быть не может, учитывая, что предложения по-прежнему единичные.
Проект «Агаларов Хаус» Сергей Колосницын называет «домом, опередившим время». Здесь есть все: идеальная локация, удобство проживания, планировки, закрытый тип. Можно сказать, что здесь были учтены даже те пожелания и запросы, которые элита на тот момент еще сама не успела четко сформулировать.
В конце 90-х — начале 2000-х требования покупателей уже обозначаются более четко, а кроме того, они растут. Теперь уже нужны высокие потолки, развитая инфраструктура, появляются первые запросы на «умные дома» (тогда это были еще совсем редкие и уникальные разработки). Тогда же появляются инвестиционные покупки, в том числе для последующей сдачи в аренду.
При этом тем покупателям было важно иметь все инфраструктурные объекты на территории дома, так как внешняя инфраструктура (спорт-клубы, рестораны) была развита слабо. «Отсюда востребованность клубных домов. Жители действительно формировали некий клуб, который пользовался собственной инфраструктурой. Постепенно, по мере развития инфраструктуры в городе, этот тренд ослабевал, но сейчас, в новой спирали истории, подобные проекты снова популярны», — говорит Дмитрий Халин.
Тот период также стал началом активного освоения Остоженки и других районов: Арбат, Патриаршие пруды, Плющиха. По словам Марии Котовой, управляющего партнера Blackwood, тогда же начал формироваться бренд «Золотой мили».
Наталья Круглова называет появление «Золотой мили» «эпохальным событием для рынка, определившим вектор его развития вплоть до сегодняшнего дня».
Мария Котова, управляющий партнер Blackwood
«На месте аварийного жилья появился кластер нового жилья, который отвечал потребностям нового покупателя», — говорит эксперт. Кроме того, она обращает внимание на то, что тогда же обеспеченные клиенты начали ценить архитектуру. В результате появились проекты, которые задавали тренд развития архитектуры в этом сегменте на последующее десятилетие. Наталья Круглова выделяет комплексы «Опера хаус», «Молочный дом», «Спутник». Все они находятся в Хамовниках, в районе «Золотой мили».
Андрей Хитров, директор по маркетингу Welhome, добавляет, что именно тогда актуальной стала знаменитая «триада»: «локация, локация, локация». Кроме того, наметилось четкое противостояние первичного и вторичного рынка: новое предложение, предлагавшее абсолютно новый уровень качества, встало в оппозицию старому.
Итальянский квартал
Посткризисные 2000-е обозначили новые тенденции на рынке высокобюджетной недвижимости. «Кризис встряхнул общественность и поменял представление о том, как люди хотят видеть свое будущее в этой стране. Клиенты перестали покупать очень большие квартиры. Снижение площадей квартир произошло даже в самых высоких бюджетах. Элита стабилизировалась и стала более понятной внутри себя, можно сказать, что она окончательно сформировалась», — говорит Наталья Круглова. При этом дома стали крупнее, ушли «дома-замки», на первый план вышло единство среды, потеснившее «малоквартирность». В результате появляются такие проекты как «Садовые кварталы», «Итальянский квартал», где стало возможным создание единой среды в более масштабных проектах. На такие крупные проекты «Золотой мили» уже не хватает, и постепенно элитные районы расширяются, перекидываются через Садовое кольцо.
Также продолжается точечная застройка в районе «Золотой мили» и других центральных локациях. Постепенно точечная застройка становится все более и более плотной, формируются элитные кластеры — Арбат, Патриаршие пруды, Замоскворечье.
Карта «элитной Москвы» 1999-2003 годов. Penny Lane Realty
Карта «элитной Москвы» 1999-2003 годов. Top Brokers Alliance
Во второй половине 2000-х годов появляется мода на видовые квартиры. Формирует ее вышедший в тот момент на рынок масштабный проект «Москва-Сити», где появляются лоты с видами на всю Москву с верхних этажей.
При этом самым доходным годом Мария Котова называет предкризисный 2007-й. Здесь главенствуют Хамовники, где выходят четыре проекта. При этом еще 18 проектов на тот момент находятся в параллельной разработке. Речь идет как о квартальной застройке, так и о точечной.
Карта «элитной Москвы» 2004-2008 годов. Penny Lane Realty
Грянувший кризис 2008 года еще немного скорректировал предпочтения покупателей элитной недвижимости, которые стали стремиться к еще более функциональным решениям. Самыми дорогими и престижными локациями считаются «Золотая миля», Патриаршие, немного уступают им Арбат и Замоскворечье. Тверской район сильно отстает, потому что новых проектов там нет. При этом Хамовники, за счет территорий за Садовым кольцом, становятся территорией тех проектов, которые сегодня относят к премиум-классу. Очень востребован в этот период ММДЦ «Москва-Сити».
В 2010-х годах сегмент премиум-класса выделяется уже довольно четко, отмечает Наталья Круглова. Его появление объясняется тем, что и внутри целевой аудитории начинает формироваться новая прослойка: это не бизнес, но и не та элита, которая была в 90-х.
«Элитный кластер в чистом виде остается внутри Бульварного кольца с редкими забегами за пределы Садового, а все остальное — это премиум-класс. Начинает развиваться Замоскворечье, Хамовники выходят на первый план по популярности», — говорит эксперт. К заметным проектам этого времени относят Knightsbridge Private Park и Barkli Residence. Последний вызвал оживленную дискуссию: брокеры не могут договориться, к какому сегменту отнести этот проект. Ясность внес Александр Красавин, первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли»: по его словам, это премиум-класс, вышедший из формата «business-up».
Barkli Residence
При этом Barkli Residence в Донском районе — это пример проекта, который показал, что девелопер может создать премиальную локацию там, где ее раньше не было, и по сути изменить географию элитного рынка Москвы. «Есть девелоперы, которые не боятся строить проекты в локациях, где подобного предложения нет, ставить дерзкие цены»,— отмечает Дмитрий Халин. Иногда этот риск оправдывается, иногда — нет. «История «Баркли» является одним из лучших примеров выхода за зоны элитной недвижимости», — подтверждает Алексей Трещев. По его словам, девелоперы каждую площадку хотят сделать элитной, но не всегда это стоит делать, и не всегда такие проекты могут стать успешными.
Карта «элитной Москвы» 2009-2013 годов. Penny Lane Realty
Текущая ситуация складывается интересным образом. Если рассматривать проекты премиум-класса, то здесь тройка самых популярных районов выглядит так: Пресненский, Марьина Роща, Беговой. Причем доля Пресненского района составляет 21%. То есть каждый пятый квадратный метр жилья премиум-класса находится здесь. В элитном сегменте первенствуют Хамовники и Якиманка, которые вместе формируют практически половину первичного рынка в этом классе. Третье место занимает Замоскворечье с долей 19%.
Распределение премиальных и элитных новостроек по районам. «Метриум Групп»
Карта «элитной Москвы» 2017 года. Penny Lane Realty
Таким образом, за четверть века — а именно столько, можно сказать, существует вообще столичный рынок недвижимости — элита успела сформироваться и несколько раз скорректировать свои предпочтения. Это нашло отражение не только в конкретных проектах, но и в «элитной географии» Москвы. О том, какие перспективы у действующих «премиальных районов» и какие новые локации с высокобюджетными проектами могут появиться в будущем, мы поговорим в одном из следующих материалов.
Фотографии: Ирина Коротнева, карта – Penny Lane Realty, график – Metrium, mapio.net, crocusgroup.ru, es-realty.com.
Коллаж: Биба Бекжанова
Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?
Оставить комментарий