Газета Glavred.Today

Вредная пятница. Ипотека на выброс

Вредная пятница. Ипотека на выброс
Февраль 17
17:55 2017

Один из недавних эфиров сообщества «Синие ведерки» в Фейсбуке был посвящен грядущей геттоизации всей страны – и, в первую очередь, Москвы и Подмосковья. В программе приняли участие руководитель «Ведерок», журналист Петр Шкуматов, глава «Яузапроект», архитектор Илья Заливухин и куратор Газеты Glavred.Today Марта Савенко.

Поскольку речь пошла о наращивании объемов строительства низкобюджетного жилья, которое надо каким-то образом сбывать населению, то не обошлось и без темы ипотеки – основного драйвера девелоперских устремлений в сегменте масс-маркет. По итогам этой беседы появилась эта колонка, которую мы предлагаем сегодня вашему вниманию.

Марта Савенко

Марта Савенко

Мусор как разрушитель

Когда вы думаете об ипотеке, что в первую очередь приходит в голову? Счастливые обладатели собственных квартир, дети, весело шагающие в детский сад рядом с домом, прочность банка, прибыль девелопера, гордые цифры по сдаче нового жилья в отчетах Минстроя, рост национальной экономики – не так ли?

Вот интересно: почему со мной все не так? При слове «ипотека» я первым делом вспоминаю о мировом кризисе 2008 года, который начался именно с краха американской ипотеки. Распространяться о нем подробно – задача не такой небольшой заметки, как эта, однако напомню один важный факт.

Несмотря на то, что основная паника произошла на рынке ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), первопричиной ее стали subprime-кредиты – те самые, которые массово выдавались «плохим» клиентам, не имевшим подтверждения доходов. Иллюстрирую цифрами: в 2007 году 40% ипотеки в США выдавалось с первоначальным взносом менее 3% от стоимости жилья.

Кредиты без первоначального взноса – и даже кредиты с отсрочкой начала платежа на год.

Именно они, будучи включенными в пакеты ИЦБ, которые презентовались инвесторам как высокорейтинговые, первоначально спровоцировали обвал. Андеррайтеры подписывали выдачу таких «мусорных» кредитов не только тем, у кого не было легальных справок о доходах, но даже и тем, у кого в момент получения ипотеки не было работы.

Человек с ружьем

Пример, о котором мне рассказывали в 2009 году: в новенький малоэтажный американский поселок приезжает сотрудник банка. В большинстве домов – ни души, они так и не дождались своих покупателей. Но около того дома, по поводу которого он приехал, сидит человек, немолодой афроамериканец. Рядом с ним сидит громадный пес, а за спиной висит дробовик.

И происходит между ними примерно такой диалог:

— Доброго дня, сэр, — здоровается банковский сотрудник. – Не вы ли Уильям Бэрри?

— И вам не хворать, — отзывается житель поселка. – Так точно, это я. Какого дьявола вам надо?

— За вами числится кредит, сэр, как я понимаю, вот за этот дом. Платежи по нему не поступают уже девять месяцев.

— Так, и что?

— Необходимо платить, сэр.

— Платите, — зевает ипотечный заемщик, — раз вам необходимо. А у меня работы нет. В стране кризис.

— Видите ли, сэр, если вы не в состоянии обслуживать свой кредит, то предмет залога может быть изъят банком.

— Джерри, — обращается афроамериканец к своей собаке, — пойдем прогуляемся.

Затем встает и снимает дробовик со стены. Банковский сотрудник молча кивает – и быстро уходит в направлении своего автомобиля.

Минус 633 миллиарда долларов

Таких случаев было немало, а кроме того, банки и сами были не слишком заинтересованы в массовом изъятии внезапно подешевевших залогов. Продать их в те годы было практически некому, а налоги на недвижимость никто не отменял. Поэтому многие банкиры предпочитали давать заемщикам отсрочки платежей на несколько лет, лишь бы не связываться с этими объектами – и с людьми, предпочитающими беседам ружье.

В условиях стабильной экономики банк обращается в суд, а затем по его решению описывать имущество приезжают приставы – если надо, в сопровождении полицейских. Но когда происходит обвал, и ипотечных должников становится настолько много, что на всех полицию не напустишь,  лучшее решение – переждать.

Правда, многим банкам этот режим ожидания стоил бизнеса: только с 2008 по 2010 год в США обанкротилось 322 банка с активами в $633,7 млрд и общей стоимостью $79,5 млрд, причем 140 из них ушли с рынка в 2009, а еще 157 – в 2010 году.

Риск и вес

Почему я думаю, что нам может грозить все то же самое? Ведь у нас нет огнестрельного оружия в свободном обращении, а кроме того, нет той надстройки, которую могли бы разрушить subprime-кредиты – полноценного рынка ИЦБ. Хотя с 2006 года эти бумаги выпускаются и в России, все же наша система банковского регулирования отнюдь не стимулирует этот сегмент рынка ценных бумаг, а скорее, всячески осложняет деятельность его участников. Например, риск-вес по ИЦБ все 10 лет их существования составлял 100%, а какой долгосрочный инвестор в здравом уме и твердой памяти станет вкладывать в то, что официально охарактеризовано как ненадежное?

И все-таки я думаю, что в среднесрочной перспективе нам может грозить точно такой же полномасштабный ипотечный кризис.

Рисунок-Коррект

Во-первых, АИЖК всерьез вознамерилось создать рынок ИЦБ – и уже разработан соответствующий проект, где предусматривается стандартизированная процедура быстрой «упаковки» ипотечных кредитов, выданных одним или несколькими кредиторами, в ценные бумаги. А Центробанк летом 2016 года подготовил проект поправок к действующим документам, предусматривающий снижение риск-веса для ИЦБ с гарантией АИЖК в пять раз — до 20%, это должно сделать бумаги привлекательными для пенсионных фондов и других институциональных инвесторов.

Увольняют и автоматизируют

В агентстве говорят, что создали многоуровневую систему контроля рисков – но главный риск, конечно же, не подконтролен ни АИЖК, ни банкам.

Люди теряют работу.  

По данным бизнес-омбудсмена Бориса Титова, с 2012 по 2015 год Россия потеряла 6,8 млн рабочих мест, причем он оговаривается, что официальная статистика этих тенденций не отражает. А как утверждает Росстат, в январе–мае 2016 года количество ликвидированных организаций превысило количество зарегистрированных – на 12,1 тыс., или на 6%. При этом, например, в первом полугодии прошлого года в России почти в два раза чаще, чем годом ранее, ликвидировались предприятия, а новых организаций создавалось на 10% меньше.

К этим цифрам присоединяется сокращение штатов в бюджетной сфере. В 2017 году работу потеряют 45,2 тыс. чиновников (в рамках выполнения соответствующего приказа президента), а также 34,2 тыс. финансистов и 18,1 тыс. работников транспортной сферы. А больше всего увольнений планируется в автомобилестроении – 49,6 тыс.

Пример из жизни: мой приятель, специалист по безопасности с высшим юридическим образованием, не может найти работу уже несколько месяцев. «Прошли массовые сокращения в МЧС, и конкуренция на рынке труда возросла», – говорит он.

Прогнозы тоже не радуют: исследуя рынок труда, эксперты говорят, например, о скором закономерном снижении спроса до 70% на специалистов по обработке информации – сотрудников колл-центров, операторов ввода данных, модераторов. Причина? Все просто: эту сферу вовсю автоматизируют уже сейчас, и надобность в персонале отпадает. И это только одна строчка из списка профессий, которым грозит исчезновение.

Откуда эти цифры?

Банкиры, между тем, настроены решительно. Ипотека – это хлеб банка на долгие годы, и выдают ее сейчас, по имеющейся у меня инсайдерской информации, отнюдь не только желанным для любого кредитора заемщикам с большой белой зарплатой и опытом работы на последнем месте от трех лет. «Требования некоторых банков снижены к настоящему моменту настолько, что у опытных специалистов по ипотеке это вызывает тихий ужас», — говорит мой источник в девелоперской среде, пожелавший остаться анонимным.

Да и то сказать, откуда-то же взялся 30-процентный прирост числа жилищных займов, выданных физлицам в январе—сентябре 2016 года – по сравнению с тем, что было за аналогичный период в 2015 году. Кстати, их объем за это время составил 1,027 трлн рублей – на 34,9% больше, чем годом ранее.

И да, только в Московском регионе, по данным сайта Banki.ru, уже сейчас имеется 13 ипотечных кредитов без первоначального взноса, по всей России их 28. Вроде бы немного, ну так ведь лиха беда начало – и потом, это только стандартные и официально озвученные предложения. А банки имеют полное право менять условия выдачи любого кредита индивидуально.

Итак, имеем: наращиваемая всеми правдами и неправдами ипотека, в том числе без первоначального взноса, активно формирующийся рынок ИЦБ и неуклонно падающая не первый год стоимость жилья, оно же – предмет залога ипотеки. Плюс снижение реальных доходов населения.

Делайте выводы.

Нервные опровержения

Между тем, если потенциальный ипотечный заемщик имеет средства на первоначальный взнос, то куда более выгодным способом покупки собственной квартиры является копилка. Но конечно, не простая, а банковская. Об этом я подробно, с раскладами писала прошлым летом в двух выпусках «Доводов»: «Мобильность vs кабала» и «Трезвый расчет». Эти тексты вызвали бурю возмущения среди ипотечных специалистов, в особенности тех, кто трудится в департаментах девелоперских компаний. Как сейчас помню: собираясь посидеть тихим вечером в баре с верандой минут 20, провела там четыре с половиной часа, отвечая на их аргументы, высказанные в комментариях к посту со ссылками в Фейсбуке. Сражение было прервано извиняющимся возгласом официанта: «Простите, мы закрываемся».

И если тогда нервничали отдельные специалисты по ипотеке, которые, кстати, так и не смогли ничего мне доказать, то сейчас нервозность проявляет АИЖК. В ответ на публикацию в газете «Коммерсантъ», где говорилось о данных Бюро кредитных историй по росту просроченной ипотечной задолженности, пресс-служба Агентства разослала вот такое письмо.Вставка текста

Не буду давать оценку этому тексту, замечу только, что в АИЖК фактически не опровергают факт роста просрочек в количественном отношении – а переводят все в плоскость расчетов в денежном выражении. Как вы думаете, кто прекращает платить первыми? Правильно, обладатели относительно небольших кредитов – те, кто не может себе позволить большего. И мы увидели бы ту же картину, которую демонстрирует нам БКИ, не только в штуках, но и в деньгах, если бы просрочки выплат по ипотеке стали бы массово допускать более состоятельные клиенты.

В такой нервной обстановке как-то не очень хорошо прогнозируется светлое будущее российской ипотеки, не правда ли? И это я еще о ставках ничего не написала.

Иллюстрации: ru-comicstripzasmeshi.ru, caricatura.rucartoonbank.ru.

Коллаж: Татьяна Буянова.

Свежие статьи

0 Комментариев

Пока еще нет комментариев!

Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Январь 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Дек    
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031