Газета Glavred.Today

Бизнес для подушки

 Последние Новости
  • Офис с иголочкиПоследние годы количество высококлассных офисов shell&core в Москве стремительно уменьшается: все больше компаний выбирает готовые [...]
  • На стену с пистолетомС замедлением роста рынка недвижимости снижение показал и связанный с ним рынок строительных материалов. Однако [...]
  • Вредная пятница. Товарищам потомкамКогда я был маленьким мальчиком и гордо теребил свой пионерский галстук, всё вокруг было устремлено в [...]
  • Вредная пятница. А был ли рынок?Не так давно мы публиковали статьи о возвращении инвесторов на столичный рынок жилья и об объектах, [...]
  • Рог изобилия во время чумыРынок элитной недвижимости продолжает удивлять: новые проекты выходят с невероятной для этого сегмента частотой, при [...]
Бизнес для подушки
Март 14
17:28 2017

Многие инвесторы считают недвижимость одним из самых надежных вложений. Логика простая: квартира — это хороший актив, который можно использовать и для сдачи в аренду, и для перепродажи, и для собственного проживания, если понадобится. В конце концов, не нужна будет — всегда можно продать и разменять на “живые” деньги. Потенциальными инвесторами в недвижимость себя считают не только очень обеспеченные люди, но и те, кто в качестве так называемой инвестиции может позволить себе только студию 20 метров в Новой Москве. И те, и другие верят, что недвижимость — это отличное вложение, которое быстро окупится. И в итоге ошибаются и те, и другие. И, кстати, те, кто вкладывается в дорогое жилье ошибаются даже больше тех, кто инвестирует в массовое. Сколько можно заработать на сдаче недвижимости в аренду, через сколько лет окупятся вложения и что лучше, депозит или квартира — разбираемся вместе с экспертами.

Катя-Катя

Екатерина Сахарова

На одном из прошлых мероприятий Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости мне, как и большинству его гостей, понравилось выступление управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова. Команда Реалистов под его управлением тогда проиграла в споре о том, за каким форматом в элитном сегменте будущее: за традиционными квартирами или за сервисными апартаментами. Однако некоторые тезисы этой команды звучали даже более интересно, чем у их оппонентов. Обсуждали тогда разные аспекты: и покупку для собственного проживания, и аренду, и покупку с целью сдачи в аренду, то есть в качестве инвестиции. И вот мне почему-то врезалась в память фраза Дениса Попова о том, что арендный бизнес в Москве, независимо от того, о каком сегменте недвижимости идет речь, нерентабелен.

Но не могут же столько инвесторов, в том числе богатых людей, у которых есть наверняка финансовые консультанты, ошибаться. Почему они тогда вкладываются в недвижимость до сих пор, и более того — совсем недавно мы писали о том, что инвесторы вернулись на столичный рынок недвижимости. Как люди дотошные, мы решили собрать больше экспертных мнений по этому вопросу, а также сравнить доходность квартир с доходностью депозитов.

Бездоходный актив

“Арендный бизнес в Москве нерентабелен. Причем это не зависит от вида недвижимости, это касается как квартир, так и комплексов апартаментов. Также не имеет значения сегмент жилья: и в элитном сегменте, и в эконом- и комфорт-классе аренда не является выгодным бизнесом”, — считает Денис Попов.

В элитном сегменте доходность инвестиций при последующей сдаче объекта в аренду составляет 3-4%, говорит эксперт.

По его словам, раньше, когда элитный рынок жил в долларах и евро, а арендаторами выступали иностранные компании, доходность в долларах была порядка 4-5%. Однако за последние два с половиной года весь рынок недвижимости, в том числе арендный рынок, как мы знаем, ушел в рубли, и доходность упала. “Даже иностранные компании, у которых бюджетирование идет в долларах и евро, не хотят переплачивать. Они все тоже или снизили свои бюджеты в валюте, или перешли на аренду в рублях”, — отмечает Денис Попов.

Эксперт также обращает внимание на то, что ставки по депозитам даже в крупнейших банках, которые обычно не отличаются щедростью, выше. К этому вопросу мы обязательно еще вернемся, но важно то, что люди, работающие с недвижимостью, сами признают, что вклады зачастую выгоднее.

Директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева считает, что в среднем доходность все-таки чуть выше той, что называет Денис Попов   порядка 5%. При этом эксперт отмечает, что это в два-три раза больше, чем в ряде европейских столиц.

Управляющий партнер компании Point Estate Павел Трейвас приводит такой расчет:

Квартира Площадь 120-150 кв. м в ЦАО
Ставка аренды 360 тысяч рублей в месяц
Стоимость покупки на вторичном рынке с отделкой 160,9 млн рублей
Доходность без учета простоя 2,7% годовых
Доходность с учетом простоя 1,9% годовых

Низкая доходность недвижимости объясняется в том числе тем, что это тот актив, который всегда необходимо содержать в должном виде. Это опять же не зависит от сегмента, просто класс жилья накладывает свои особенности. Но даже в эконом- и комфорт-классе уже мало желающих снимать жилье с так называемым “бабушкиным” ремонтом и мебелью в три раза старше арендаторов.

“Мало того, что отделка должна быть сделана определенным образом, в элитном сегменте она обязательно должна быть свежая. Любое жилое помещение со временем амортизируется, для отделки этот срок амортизации составляет два-три года. При этом представители иностранных компаний зачастую относятся к съемному жилью, скажем так, спокойно, и после них приходится в обязательном порядке делать косметический ремонт”, — говорит Денис Попов.

По словам Юлии Ковалевой, минимальный срок возврата средств, вложенных в покупку жилья высокого класса, составляет 6-8 лет, но это при самых благоприятных обстоятельствах. А средний срок, как минимум, вдвое длиннее.

“Доходным этот бизнес сейчас назвать нельзя, скорее это проверенный рабочий инструмент сохранения частного капитала. По крайней мере, ничто не мешает собственнику ликвидной недвижимости при необходимости вновь конвертировать этот актив в деньги, так как квартиры в центре Москвы – в районе Остоженки, Патриарших прудов, Арбата – всегда будут востребованы как в арендном сегменте, так и на вторичном рынке купли-продажи”, — говорит Юлия Ковалева.

Дешевле, да лучше

Чем выше бюджет аренды, тем больше требований у арендаторов. И, соответственно, чем больше вложения в квартиру, тем ниже будет ее доходность.

Как раз те самые “смешные” студии в 20 метров окупятся быстрее, чем элитные апартаменты. Но и они все равно остаются не самым выгодным инвестиционным инструментом.  

“Безусловно, если квартира досталась собственнику по наследству, и он, сделав там минимальный косметический ремонт и купив простенькую стиральную машину, выставил ее на рынок аренды, то такой вариант, конечно, будет доходным. Если говорить о приобретении квартиры с целью последующей сдачи в аренду, то средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет”, — рассказывает Мария Жукова, директор компании “Миэль-Аренда”.  

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» рассчитала сроки окупаемости затрат на однокомнатные квартиры в разных сегментах. По ее словам, “однушка” стоимостью 6,3 млн рублей окупится в среднем за 16 лет, а “однушка” стоимостью 30,73 млн рублей — за 20 лет при ставках аренды 33 тысячи рублей и 130 тысяч рублей в месяц соответственно.

Доходность в эконом-классе на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых, то есть выше, чем при сдаче в аренду элитного жилья.

Стартовые и постоянные вложения в массовое жилье меньше, а налог на недвижимость в данном случае ниже. Кроме того, доступные объекты и простаивают меньше, то есть доход получается стабильным, при этом дорогое жилье может проставить и несколько месяцев, и несколько лет, то есть вложенные деньги в это время не “работают”. Дело в том, что не все элитное жилье соответствует спросу, а некоторые собственники еще и склонны завышать ставки.

Увеличить доходность можно, купив не одну большую квартиру, а две поменьше. Если приобрести трехкомнатную квартиру эконом-класса за 10 млн рублей и сдавать ее в аренду по средней ставке 50 тысяч рублей в месяц, можно получить годовую доходность 5,22%. Срок окупаемости такого варианта – примерно 19 лет, приводит расчеты Мария Жукова. “Если человек располагает значительной суммой  денег, которую хочет вложить в жилье, то с точки зрения инвестиций наиболее целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры в востребованных для аренды районах, или в районах, где квартир в аренду очень мало. Подобное вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру”, — советует эксперт.

Повышаем ставки

Ставку аренды можно легко повысить, немного вложившись в отделку, однако не все задумываются об этом даже в элитном сегменте.

Лучший вариант для инвестиций на элитном рынке — жилой комплекс “под ключ”, где квартиры готовы к сдаче в аренду с первого дня. Однако преимущественно такие лоты покупают все-таки для собственного проживания.

При покупке следует ориентироваться на объекты, максимально соответствующие приоритетным запросам большинства арендаторов. По словам Юлии Ковалевой, сегодня по востребованности у клиентов высокобюджетных сегментов первенствуют квартиры двух типов: с двумя-тремя спальнями площадью 130-200 квадратных метров для семьи из нескольких человек и квартиры с одной спальней площадью 60-80 метров для проживания одиноких молодых людей или супружеской пары без детей.

Интересно, что если в массовом сегменте предложение превышает спрос в полтора-два раза, то в элитном, напротив, эксперты отмечают дефицит.

Разумеется, речь идет о том, что не хватает именно качественных квартир, которые отвечали бы запросам большинства взыскательных клиентов. Но именно на этом сейчас можно сыграть. Правда, опять могут потребоваться вложения в отделку.

“Качественное предложение отстает от реального спроса на 20-30%, наиболее достойные варианты уходят с рынка буквально с первого показа. Нередки ситуации, когда два претендента на аренду одного объекта по собственной инициативе предлагают собственнику сумму на 10-15% большую, чем он объявлял изначально”, — рассказывает Юлия Ковалева.

Повысить доходность можно, купив апартаменты вместо квартиры. Здесь все логично: апартаменты изначально дешевле квартир на 10-30%, а ставка аренды от статуса жилья не зависит. Однако стоит помнить о более высоких расходах на содержание апартаментов, то есть доходность вырастет не пропорционально экономии на покупке.

С верой в лучшие времена

Итак, цифры говорят сами за себя: действительно тезис о том, что арендный бизнес сейчас нерентабелен, подтверждается. Однако все равно очень многие инвесторы, в том числе люди, отлично умеющие считать собственные деньги, продолжают сдавать недвижимость в аренду. Возникает закономерный вопрос — так почему же они это делают?

Некоторые просто ждут, что их недвижимость вырастет в цене и они смогут заработать на перепродаже, а пока просто хотят получать небольшой дополнительный доход.

“Рынок недвижимости цикличен. Некоторые аналитики говорят о 15-летнем цикле. Таким образом, следующего пика можно ждать в 2021 году. Тогда то, что было куплено сегодня или ранее, вырастет в цене”, — говорит Павел Трейвас. По мнению эксперта, основной доход в бизнесе, связанном с недвижимостью, можно получить только за счет роста ее стоимости на рынке. Например, цена ликвидной новостройки бизнес-, элит- или премиум-сегмента с момента начала продаж до сдачи в эксплуатацию увеличивается на 15-20%. Однако некоторые объекты на рынке обещают доходность за время строительства и все 60-80%, что, конечно, звучит как фантастика, но поживем — увидим.

Некоторые инвесторы вообще ни во что хорошее не верят и просто-напросто готовят себе “подушку безопасности” на старость.

“Многие сегодняшние инвесторы, приобретая арендное жилье, рассчитывают не на преумножение, а на сохранение средств или получение небольшого, но стабильного дохода. После заявлений властей о кризисе пенсионной реформы увеличилось количество желающих путем сдачи квартиры в аренду создать себе свой собственный пенсионный фонд. Такие клиенты не нацелены получить сверхприбыль. Их главная задача – стабильный пассивный заработок”, — объясняет логику инвесторов Мария Литинецкая.

Квартира или депозит

Хорошо, объяснение про “подушку безопасности” понять можно. Но почему не депозит? С ним ведь все гораздо проще: выбрать банк реально легче, чем определиться с тем, какая недвижимость нужна, в каком районе, первичная или вторичная, с полной отделкой или с черновой. Квартиру надо еще купить, нужно общаться с агентами и потенциальными арендаторами, то есть тратить свое время, свою энергию и при этом еще получать такие неубедительные проценты доходности, в то время как у депозитов и доходность выше.

Возьмем, к примеру, ту квартиру в ЦАО, для которой мы рассчитали доходность в начале статьи. При стоимости 160,9 млн рублей она дает 2,7% в год. Если отнести ту же сумму в банк, можно получить от 5,35% до 9% годовых. Причем банк, который предлагает максимальную доходность, входит в топ-30 крупнейших. 

Снимок экрана 2017-03-14 в 13.21.21Снимок экрана 2017-03-14 в 13.20.13При ставке по максимальному проценту, если такой сохранится, за три года можно увеличить накопления почти на 30%, то есть получить доход больше, чем средний при покупке «на котловане» и последующей продаже квартиры. И напомним, что доходы по ставке ниже 15% в рублях и 9% в валюте налогом не облагаются, а недвижимость необходимо успеть продать по переуступке, либо придется заплатить налог, либо придется ждать долгие годы.

Дата размещения вклада Сумма вклада Доход Сумма вклада с процентами Прирост к первоначальной сумме
Март 2016 – март 2017 160 900 000 14 560 348 175 460 348 9%
Март 2017 – март 2018 175 460 348 15 877 960 191 338 308 18,9%
Март 2018 – март 2019 191 338 308 17 314 806 208 653 114 29,7%

На первый взгляд, положить деньги на депозит проще. Но каждая ситуация индивидуальна и зависит от целей и способа приобретения жилья, от перспективных планов собственника на недвижимость, экономической ситуации в стране и состоянии банковского сектора в частности. Если, недвижимость досталась человеку в наследство и новый владелец не нуждается в ней, не желает обременять себя заботами о ее содержании, управлении, то идея продать квартиру, положить вырученные средства на банковский депозит и получать проценты от вклада кажется ему оптимальной. Такие примеры есть, и немало”, — рассказывает Юлия Ковалева. По словам аналитиков, недвижимость в качестве инвестиционного инструмента россияне выбирают из-за собственной консервативности и из-за недоверия банковскому сектору.

“Большинство людей склонны более доверять «кирпичам», то есть осязаемым, реальным объектам недвижимости, нежели банкам, чью репутацию в нашей стране не назовешь безупречной”, — говорит эксперт.

Вклады в иностранных банках в свете событий последних лет также утратили свою былую привлекательность из-за риска в любой момент оказаться под арестом или санкциями.

Так что, несмотря на то, что цифры на стороне депозитов, а не недвижимости, квадратные метры остаются для инвесторов привлекательным способом сохранения капитала. Получится ли его приумножить и когда будет новый обещанный пик роста цен на жилье — покажет время. А пока недвижимость это и несгораемый вклад, и личный пенсионный фонд, и универсальная “подушка безопасности”.

Фотографии: decogirlmontreal.compinterest.com, pixabay.com, bookmarkplaces.com  Коллаж: Биба Бекжанова

Свежие статьи

0 Комментариев

Пока еще нет комментариев!

Нет ни одного комментария, желаете добавить первый?

Оставить комментарий

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.
Обязательные поля отмечены *

Что ищем?

Апрель 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Фев    
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30